As a general rule under Thai property law, buildings and other things affixed to land are regarded as part of the landowner’s property unless a registered real right provides otherwise. The Right of Superficies is the legal instrument used to separate ownership of the land from ownership of what is built on, in, or under that land, including buildings and structures.

Although fully codified under Thai law, the concept of superficies is rooted in Roman law and is commonly found in civil law jurisdictions. Comparable legal rights exist in France (droit de superficie), Germany (Erbbaurecht), and the Netherlands (recht van opstal).

โดยหลักทั่วไปของกฎหมายทรัพย์สินไทย สิ่งปลูกสร้างและทรัพย์ที่ติดตรึงอยู่กับที่ดินถือเป็นส่วนหนึ่งของทรัพย์สินของเจ้าของที่ดิน เว้นแต่จะมีสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนไว้เป็นการเฉพาะ สิทธิเหนือพื้นดิน เป็นเครื่องมือทางกฎหมายที่ใช้แยกความเป็นเจ้าของที่ดินออกจากความเป็นเจ้าของสิ่งที่สร้างอยู่บน ใน หรือใต้ที่ดินนั้น รวมถึงอาคารและสิ่งปลูกสร้าง

แม้สิทธิเหนือพื้นดินจะบัญญัติไว้โดยชัดแจ้งในกฎหมายไทย แต่แนวคิดดังกล่าวมีรากฐานมาจากกฎหมายโรมัน และพบได้ทั่วไปในประเทศระบบซีวิลลอว์ โดยมีสิทธิที่ใกล้เคียงกันในฝรั่งเศส (droit de superficie) เยอรมนี (Erbbaurecht) และเนเธอร์แลนด์ (recht van opstal)

A Right of Superficies is a registered real property right recorded on the land title deed. Because it is a real right (a proprietary interest), it is attached to the land itself rather than to a particular person.

• Legal basis: Thai Civil and Commercial Code, Book IV (Property), not Book III (Obligations and Contracts).
• Effect: separates ownership of the land from ownership of buildings, structures, or plantations on or under the land.
• Duration: fixed term (up to 30 years) or for life, per the registered terms.
• Transfer: generally transferable and inheritable unless the constituting act provides otherwise.

In practice, superficies is commonly used together with a lease to protect ownership of a building constructed on another person’s land—provided the land has a valid title deed and the superficies is properly registered with the competent Land Office.

สิทธิเหนือพื้นดิน เป็นสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องจดทะเบียนและบันทึกไว้ในโฉนดที่ดิน (หรือเอกสารสิทธิที่เกี่ยวข้อง) เนื่องจากเป็น สิทธิในทรัพย์สิน จึงผูกพันอยู่กับที่ดิน ไม่ได้ผูกพันอยู่กับตัวบุคคลโดยเฉพาะ

• ฐานกฎหมาย: ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ 4 (ทรัพย์สิน) มิใช่บรรพ 3 (หนี้/สัญญา)
• ผลของสิทธิ: แยกความเป็นเจ้าของที่ดินออกจากความเป็นเจ้าของอาคาร สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูกบน/ใต้ที่ดิน
• ระยะเวลา: มีกำหนดเวลา (ไม่เกิน 30 ปี) หรือ ตลอดชีวิต ตามเงื่อนไขที่จดทะเบียนไว้
• การโอน: โดยทั่วไปโอนได้และรับมรดกได้ เว้นแต่กำหนดไว้เป็นอย่างอื่นในนิติกรรมก่อตั้งสิทธิ

ในทางปฏิบัติ มักใช้สิทธิเหนือพื้นดินควบคู่กับสัญญาเช่า เพื่อคุ้มครองความเป็นเจ้าของอาคารที่ปลูกสร้างบนที่ดินของผู้อื่น ทั้งนี้ควรมีเอกสารสิทธิที่ถูกต้อง และต้องจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินต่อสำนักงานที่ดินที่มีอำนาจ

A right of superficies may be created for a fixed period or for the lifetime of the landowner or the superficiary, depending on what is agreed and registered.

• Fixed-term superficies: the duration must be stated in the registered instrument.
• Lifetime superficies: lasts for the life specified in the registration (landowner or superficiary).
• After expiry: continuation typically requires a new agreement and registration.

In real estate projects, superficies is often structured alongside a long-term lease so that each instrument can address different risks: the lease governs possession and use of the land, while superficies helps secure ownership of what is built on or under the land.

สิทธิเหนือพื้นดินสามารถกำหนดได้ทั้งแบบ มีกำหนดเวลา หรือแบบ ตลอดชีวิต (ของเจ้าของที่ดินหรือผู้ทรงสิทธิ) ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับข้อตกลงและรายละเอียดที่จดทะเบียนไว้

• แบบมีกำหนดเวลา: ต้องระบุระยะเวลาไว้ในนิติกรรมและการจดทะเบียน
• แบบตลอดชีวิต: มีผลตลอดชีวิตตามที่กำหนดไว้ในการจดทะเบียน (เจ้าของที่ดินหรือผู้ทรงสิทธิ)
• เมื่อครบกำหนด: หากต้องการต่อเนื่อง โดยทั่วไปต้องทำความตกลงใหม่และจดทะเบียนใหม่

ในทางปฏิบัติ โดยเฉพาะการลงทุนหรือพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ มักจัดโครงสร้างสิทธิเหนือพื้นดินควบคู่กับสัญญาเช่าระยะยาว เพื่อให้แต่ละเครื่องมือรับมือความเสี่ยงคนละด้าน: สัญญาเช่ากำหนดสิทธิครอบครองและการใช้ที่ดิน ขณะที่สิทธิเหนือพื้นดินช่วยคุ้มครองความเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างบน/ใต้ที่ดิน

The key benefit of a Right of Superficies is that it gives the superficiary a registered proprietary right to own buildings, structures, or plantations on or under land owned by another person. This is stronger than relying only on contractual arrangements.

• Building ownership: helps secure separate ownership of what is built on/under the land.
• Registered real right: recorded at the Land Office and intended to be effective in rem (as a property right).
• Continuity: can be structured for a fixed term or for life and is generally transferable/inheritable unless restricted.

Land & Building Tax (practical note)

Under the Land and Buildings Tax Act B.E. 2562, land and buildings may have different owners; each is treated as the taxpayer for the asset they own. The Act also provides tax-base relief for owner-occupied residential property up to THB 50 million, and a separate relief up to THB 10 million where a person owns only the building (not the land), subject to the statutory conditions (residential use and household registration on 1 January). If a home is rented out, different tax treatment may apply and owner-occupier relief may not be available.

ประโยชน์หลักของ สิทธิเหนือพื้นดิน คือทำให้ผู้ทรงสิทธิมี สิทธิในทรัพย์สินที่จดทะเบียน ในการเป็นเจ้าของอาคาร สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูกบน/ใต้ที่ดินของผู้อื่น ซึ่งให้ความคุ้มครองที่มั่นคงกว่าการพึ่งพา “สัญญา” เพียงอย่างเดียว

• คุ้มครองความเป็นเจ้าของอาคาร: ช่วยแยกความเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างออกจากความเป็นเจ้าของที่ดิน
• เป็นสิทธิที่จดทะเบียน: บันทึกไว้ ณ สำนักงานที่ดิน และมีลักษณะเป็นสิทธิในทรัพย์สิน
• ความต่อเนื่องของสิทธิ: อาจกำหนดเป็นระยะเวลาหรือตลอดชีวิต และโดยทั่วไปโอน/รับมรดกได้ เว้นแต่กำหนดไว้เป็นอย่างอื่น

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (ข้อสังเกตเชิงปฏิบัติ)

ตาม พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างอาจมีเจ้าของต่างกันได้ และให้ถือว่าเจ้าของที่ดินและเจ้าของสิ่งปลูกสร้างเป็นผู้เสียภาษีในทรัพย์ที่ตนเป็นเจ้าของ นอกจากนี้ กฎหมายกำหนดสิทธิยกเว้น/ลดฐานภาษีสำหรับการใช้เพื่ออยู่อาศัยโดยเจ้าของ เช่น ยกเว้นฐานภาษีไม่เกิน 50 ล้านบาท สำหรับเจ้าของบุคคลธรรมดาที่อยู่อาศัยและมีชื่อในทะเบียนบ้าน ณ วันที่ 1 มกราคม และกรณีเป็นเจ้าของเฉพาะ “สิ่งปลูกสร้าง” ไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดิน อาจได้สิทธิยกเว้นฐานภาษีไม่เกิน 10 ล้านบาท ตามเงื่อนไขของกฎหมาย หากมีการ ให้เช่า การจัดประเภทการใช้ประโยชน์และการเสียภาษีอาจแตกต่างไป และอาจไม่ได้รับสิทธิแบบบ้านอยู่อาศัยของเจ้าของ

In many civil law jurisdictions, a right comparable to superficies is commonly used alongside long-term “leasehold” style arrangements. Thailand does not follow the common-law concept of a leasehold estate. Instead, practitioners often combine a registered land lease (to secure possession and use) with a right of superficies (to secure ownership of what is built on or under the land).

This two-instrument structure is frequently used in development and long-term occupancy scenarios because each right addresses a different legal function.

ในหลายประเทศระบบซีวิลลอว์ แนวคิดที่ใกล้เคียงกับสิทธิเหนือพื้นดินมักถูกใช้ควบคู่กับโครงสร้างการเช่าระยะยาวลักษณะ “leasehold” อย่างไรก็ตาม ประเทศไทยไม่ได้ใช้แนวคิด leasehold estate ตามระบบคอมมอนลอว์ ในทางปฏิบัติ จึงมักจัดโครงสร้างโดยผสมผสาน สัญญาเช่าที่ดินที่จดทะเบียน (เพื่อสิทธิครอบครองและการใช้ที่ดิน) ควบคู่กับ สิทธิเหนือพื้นดิน (เพื่อคุ้มครองความเป็นเจ้าของอาคาร/สิ่งปลูกสร้างบนหรือใต้ที่ดิน)

โครงสร้างแบบ “สองเครื่องมือ” นี้พบได้บ่อยในงานพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และการอยู่อาศัยระยะยาว เพราะแต่ละสิทธิทำหน้าที่ทางกฎหมายต่างกัน

Section 1410

The owner of a piece of land may create a right of superficies in favour of another person by granting that person the right to own buildings, structures, or plantations upon or under the land.

มาตรา 1410

เจ้าของที่ดินอาจก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินเป็นคุณแก่บุคคลอื่น โดยให้บุคคลนั้นมีสิทธิเป็นเจ้าของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูก บนดินหรือใต้ดินนั้น

Section 1411

Unless otherwise provided in the act creating it, the right of superficies is transferable and transmissible by inheritance.

มาตรา 1411

ถ้ามิได้กำหนดไว้เป็นอย่างอื่นในนิติกรรมอันก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินไซร้ ท่านว่าสิทธินั้นอาจโอนได้และรับมรดกกันได้

Section 1412

A right of superficies may be created either for a fixed period of time or for the lifetime of the owner of the land or the superficiary.

If it is created for a fixed period, the provisions of Section 1403, paragraph 3, shall apply mutatis mutandis.
Note: section 1403 paragraph 3 "If it is granted for a period of time, the period may not exceed thirty years; if a longer period is stipulated, it shall be reduced to thirty years. The grant may be renewed for a period not exceeding thirty years from the time of renewal.

มาตรา 1412

สิทธิเหนือพื้นดินนั้นจะก่อให้เกิดโดยมีกำหนดเวลา หรือตลอดชีวิตเจ้าของที่ดิน หรือตลอดชีวิตผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินนั้นก็ได้

ถ้าก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินโดยมีกำหนดเวลาไซร้ ท่านให้นำบทบัญญัติมาตรา 1403 วรรค 3 มาใช้บังคับโดยอนุโลม
หมายเหตุ: อ้างอิงประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1403 วรรค 3: “ถ้าให้สิทธิอาศัยโดยมีกำหนดเวลา กำหนดนั้นต้องไม่เกินสามสิบปี ถ้ากำหนดไว้นานกว่านั้น ให้ลดลงมาเป็นสามสิบปี การให้สิทธิอาศัยอาจต่ออายุได้ แต่ต้องกำหนดเวลาไม่เกินสามสิบปีนับแต่วันต่ออายุ”

Section 1413

If no period has been fixed, the right of superficies may be terminated at any time by either party upon giving reasonable notice to the other.

Where rent is payable, either one year’s prior notice must be given or rent for one year must be paid.

มาตรา 1413

ถ้าสิทธิเหนือพื้นดินนั้นไม่มีกำหนดเวลาไซร้ ท่านว่าคู่กรณีฝ่ายใดจะบอกเลิกเสียในเวลาใดก็ได้ แต่ต้องบอกล่วงหน้าแก่อีกฝ่ายหนึ่งตามสมควร

ถ้ามีค่าเช่าซึ่งจำต้องให้แก่กันไซร้ ท่านว่าต้องบอกล่วงหน้าปีหนึ่ง หรือให้ค่าเช่าปีหนึ่ง

Section 1414

If the superficiary fails to comply with essential conditions stipulated in the act creating the superficies, or fails to pay rent for two consecutive years where rent is payable, the right of superficies may be terminated.

มาตรา 1414

ถ้าผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินละเลยไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไขอันเป็นสาระสำคัญซึ่งระบุไว้ในนิติกรรมก่อตั้งสิทธินั้นก็ดี หรือถ้ามีค่าเช่าซึ่งจะต้องให้แก่กัน แต่ผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินละเลยไม่ชำระถึงสองปีติดต่อกันก็ดี ท่านว่าคู่กรณีอีกฝ่ายหนึ่งจะบอกเลิกสิทธิเหนือพื้นดินก็ได้

Section 1415

The right of superficies is not extinguished by the destruction of the buildings, structures, or plantations, even if such destruction is caused by force majeure.

มาตรา 1415

สิทธิเหนือพื้นดินไม่สิ้นไปโดยเหตุที่โรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูกสลายไป แม้การสลายนั้นจะเป็นเพราะเหตุสุดวิสัย

Section 1416

Upon extinction of the right of superficies, the superficiary may remove the buildings, structures, or plantations, provided the land is restored to its former condition.

If the landowner notifies an intention to purchase such property at market value, the superficiary may not refuse the offer except on reasonable grounds.

มาตรา 1416

เมื่อสิทธิเหนือพื้นดินสิ้นไป ผู้ทรงสิทธิมีสิทธิรื้อถอนโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูกของตนไปได้ แต่ต้องทำให้ที่ดินเป็นตามเดิม

แต่ถ้าเจ้าของที่ดินไม่ยอมให้รื้อถอน และบอกเจตนาจะซื้อตามราคาท้องตลาดไซร้ ท่านว่าผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินจะไม่ยอมขายไม่ได้ เว้นแต่จะมีเหตุอันสมควร

If I lease land and want to own the house on it, is registration of a right of superficies enough?

No. A right of superficies grants a legal right to own buildings on or under another person’s land, but it does not by itself transfer ownership of an existing structure.

If a building already exists, ownership must be transferred through a separate sale and purchase procedure for a structure at the Land Office. This procedure follows official Land Department rules and includes public notice, a statutory waiting period, and payment of applicable transfer fees and taxes.

Proof of ownership of the building is the official Land Office document for the sale of a structure, issued on government paper bearing the Garuda emblem.

หากเช่าที่ดินและต้องการเป็นเจ้าของบ้านบนที่ดินนั้น การจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินเพียงอย่างเดียวเพียงพอหรือไม่

ไม่เพียงพอ สิทธิเหนือพื้นดิน เป็นสิทธิที่ให้ความสามารถทางกฎหมายในการ เป็นเจ้าของ สิ่งปลูกสร้างบนหรือใต้ที่ดินของผู้อื่น แต่ ไม่ใช่ การโอนกรรมสิทธิ์ของสิ่งปลูกสร้างที่มีอยู่แล้ว

หากมีอาคารอยู่ก่อนแล้ว ต้องมีการดำเนินการ ซื้อขายสิ่งปลูกสร้างแยกต่างหาก ต่อสำนักงานที่ดิน ตามขั้นตอนของกรมที่ดิน ซึ่งรวมถึงการประกาศ แจ้งระยะเวลา และการชำระค่าธรรมเนียมและภาษีที่เกี่ยวข้อง

หลักฐานความเป็นเจ้าของอาคารคือ เอกสารซื้อขายสิ่งปลูกสร้างของสำนักงานที่ดิน ซึ่งเป็นเอกสารราชการที่มี ตราครุฑ

What are the official documents relating to a house in Thailand?

• Building sale document: Issued by the Land Office when ownership of a structure is transferred.
• Building permit (Construction Permit): Issued by the local authority for the lawful construction of the building.
• House Registration Book (Tabien Baan – ทะเบียนบ้าน): An official civil registration document issued by the district office (Amphur).

The Tabien Baan is not proof of ownership. It records the address and the persons registered as residing in the house. Thai nationals usually receive the blue house book, while eligible foreign nationals may be issued a yellow house book.

เอกสารทางราชการที่เกี่ยวข้องกับบ้านในประเทศไทยมีอะไรบ้าง

• เอกสารซื้อขายสิ่งปลูกสร้าง: ออกโดยสำนักงานที่ดินเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์อาคาร
• ใบอนุญาตก่อสร้าง: ออกโดยหน่วยงานท้องถิ่นสำหรับการก่อสร้างอาคารโดยชอบด้วยกฎหมาย
• ทะเบียนบ้าน (Tabien Baan – ทะเบียนบ้าน): เอกสารทะเบียนราษฎรที่ออกโดยที่ว่าการอำเภอ

ทะเบียนบ้าน ไม่ใช่เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ แต่เป็นเอกสารทางทะเบียนราษฎรที่ระบุที่อยู่และรายชื่อผู้อยู่อาศัย คนไทยมักมี ทะเบียนบ้านสีน้ำเงิน ส่วนชาวต่างชาติที่เข้าเงื่อนไขอาจได้รับ ทะเบียนบ้านสีเหลือง

Does a right of superficies by itself prove ownership of a house?

No. A right of superficies establishes the legal right to own a building, but ownership of an existing structure is proven by Land Office registration documents relating specifically to that structure.

สิทธิเหนือพื้นดินเป็นหลักฐานกรรมสิทธิ์ของบ้านหรือไม่

ไม่ใช่ สิทธิเหนือพื้นดินเป็นสิทธิที่กำหนด ความสามารถในการเป็นเจ้าของ แต่หลักฐานกรรมสิทธิ์ของอาคารต้องอาศัย เอกสารการจดทะเบียนของสำนักงานที่ดิน ที่เกี่ยวข้องกับสิ่งปลูกสร้างนั้นโดยเฉพาะ