Property Contracts in Thailand
สัญญาเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย
Thai property contracts—lease, construction, mortgage/loan, and deed of assignment—are governed by Thailand’s Civil and Commercial Code. The legal effect, formal requirements, and parties’ obligations are primarily set out in Book II (Obligations) and Book III (Specific Contracts). In a civil law system, courts (including the Supreme Court of Thailand) interpret and apply these written rules.
These documents often look straightforward, but enforceability can depend on formalities (writing, signatures, registration) and on how clearly duties, payment, and remedies are defined.
สรุป: สัญญาเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ของไทย เช่น เช่า, ก่อสร้าง, จำนอง/เงินกู้ และ โอนสิทธิ อยู่ภายใต้ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และต้องปฏิบัติตามแบบ/ขั้นตอนที่กฎหมายกำหนด (เช่น ทำเป็นหนังสือ ลงลายมือชื่อ หรือจดทะเบียน) เพื่อให้มีผลสมบูรณ์และบังคับได้
Lease / Rent / Tenancy in Thailand | การเช่าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย
A lease of immovable property (house, condo unit, commercial premises, or land) is a specific contract under Thailand’s Civil and Commercial Code. For foreigners, leasing is one of the practical ways to secure lawful use of real estate, especially where freehold land ownership is not available. This section highlights the main legal points only; a separate article covers details and case law.
- Contractual right: A lease is primarily a contractual right of use (not ownership). Subletting or permitting others to use the property depends on the lease terms.
- Evidence in writing: To sue on a lease, there must be written evidence signed by the liable party.
- Registration (over 3 years): A term exceeding 3 years should be registered at the Land Office to be enforceable against third parties.
- Maximum term: A registered lease term cannot exceed 30 years; any longer period is reduced to 30 years by law.
- Transfer / assignment: Assignment of the remaining term usually requires the lessor’s consent; for registered leases, any assignment should also be registered to be effective against third parties.
- Death and continuity: By default, a lease ends upon the lessee’s death. Continuity is typically addressed by careful drafting (e.g., continuation clauses, co-lessees, or an appropriate juristic-person lessee, where suitable).
- Change of owner: A properly registered lease generally binds a new owner, but not every clause automatically “runs with the lease”; some obligations remain personal between the original parties.
For readers considering a lease arrangement, the relevant contract templates are listed elsewhere on this site, with the detailed legal explanation in the separate lease article.
การเช่าอสังหาริมทรัพย์ (บ้าน ห้องชุด พื้นที่พาณิชย์ หรือที่ดิน) เป็น “สัญญาเฉพาะ” ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ สำหรับชาวต่างชาติ การเช่าเป็นทางเลือกที่ใช้ได้จริงในการมีสิทธิใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะกรณีที่ไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดินแบบฟรีโฮลด์ได้ ส่วนนี้สรุปเฉพาะประเด็นหลักเท่านั้น รายละเอียดและแนวคำพิพากษาจะอธิบายในบทความแยกต่างหาก
- เป็นสิทธิทางสัญญา: สัญญาเช่าเป็นสิทธิใช้ประโยชน์ตามสัญญา (ไม่ใช่กรรมสิทธิ์) การให้เช่าช่วงหรือให้ผู้อื่นใช้ ต้องดูตามข้อสัญญา
- ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ: หากจะฟ้องร้องเกี่ยวกับสัญญาเช่า ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือที่ลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด
- การจดทะเบียน (เกิน 3 ปี): หากกำหนดระยะเวลาเกิน 3 ปี ควรจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดิน เพื่อให้มีผลผูกพันบุคคลภายนอก
- ระยะเวลาสูงสุด: สัญญาเช่าที่จดทะเบียนแล้วกำหนดได้ไม่เกิน 30 ปี หากยาวกว่านั้นกฎหมายให้ลดลงเหลือ 30 ปี
- การโอน/โอนสิทธิการเช่า: การโอนสิทธิในระยะเวลาที่เหลือโดยทั่วไปต้องได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่า และหากเป็นการเช่าที่จดทะเบียน ควรจดทะเบียนการโอนด้วยเพื่อให้มีผลต่อบุคคลภายนอก
- การเสียชีวิตและความต่อเนื่อง: โดยหลัก สัญญาเช่าสิ้นสุดเมื่อผู้เช่าเสียชีวิต การคงความต่อเนื่องมักแก้ด้วยการร่างสัญญาให้รัดกุม (เช่น ข้อกำหนดให้สัญญาดำเนินต่อ ผู้เช่าร่วม หรือใช้ “นิติบุคคล” เป็นผู้เช่าเมื่อเหมาะสม)
- เปลี่ยนเจ้าของทรัพย์: การเช่าที่จดทะเบียนโดยถูกต้องโดยทั่วไปผูกพันเจ้าของใหม่ แต่อย่างไรก็ดี ไม่ใช่ทุก “ข้อสัญญา” จะผูกพันไปโดยอัตโนมัติ—บางข้อเป็นสิทธิ/หน้าที่เฉพาะตัวระหว่างคู่สัญญาเดิม
สำหรับผู้ที่กำลังพิจารณาการเช่า เอกสารสัญญาที่เกี่ยวข้องมีระบุไว้ในส่วนรายการเอกสารของเว็บไซต์ และคำอธิบายเชิงลึกอยู่ในบทความสัญญาเช่าแยกต่างหาก
Mortgage & Loan Contracts in Thailand (จำนองและสัญญาเงินกู้)
Mortgages (จำนอง) and loans (กู้ยืมเงิน) for real estate in Thailand operate under the Civil and Commercial Code. A mortgage secures a debt against property; a loan records the debt and repayment terms. Together, they form a practical framework for private lending secured by land, houses, or condos.
สรุป: จำนองต้องทำเป็นหนังสือ ระบุทรัพย์ วงเงิน (บาท) และจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดินเพื่อให้มีผลผูกพันบุคคลภายนอก ส่วนสัญญาเงินกู้ ควรมีหลักฐานเป็นหนังสือ โดยเฉพาะเมื่อจำนวนเงินกู้สูง เพื่อความบังคับได้ตามกฎหมาย
Mortgage (จำนอง): key points
- Nature: security over property without delivering possession to the mortgagee; gives priority over ordinary creditors.
- Registration: must be in writing, specify the property, and state a sum certain or maximum secured amount in THB; register at the Land Office to be effective against third parties.
- Eligible property: immovables (land/house/condo). (Certain registered movables also possible by law.)
- Who can mortgage: the current owner; conditional titles may be mortgaged subject to the condition.
- Multiple/third-party security: one obligation can be secured by multiple properties or by a third-party mortgagor.
- Enforcement safeguards: no automatic transfer of ownership on default (no pactum commissorium); enforcement proceeds per mortgage rules.
- Second mortgages: later mortgages may be registered; priority follows registration order unless agreed otherwise.
Loan (สัญญาให้กู้ยืมเงิน): key points
- Evidence: loans should be evidenced in writing (especially above small thresholds) to be enforceable by legal action.
- Terms: principal, interest, repayment schedule, and default/late-payment clauses should be clearly stated.
- Secured vs unsecured: an unsecured loan can be paired with a registered mortgage over land/house/condo for stronger protection.
- Practical tip: attach copies of IDs/title deed, and keep proof of funds transfers with the signed agreement.
See also
Construction / Building Contracts in Thailand (สัญญาก่อสร้าง)
Home building and renovations in Thailand sit under the Building Control Act, the Town and City Planning Act, and related regulations. The employer–contractor relationship is primarily governed by your construction contract and the Civil & Commercial Code’s chapter on hire of work.
สรุป: สัญญาก่อสร้างควรกำหนดขอบเขตงาน เอกสารประกอบ ราคาค่าแรง/วัสดุ ระยะเวลา ส่งมอบ การเปลี่ยนแปลงงาน รับประกัน/แก้ไขงาน และการชำระเงินอย่างชัดเจน เพื่อให้บังคับใช้ได้จริง
Key points to include (SEO & practice)
- Scope & documents: drawings, specifications, bill of quantities; set document precedence to resolve conflicts.
- Permits & approvals: who is responsible for obtaining building permits and coordinating with local authorities.
- Price model: lump-sum, unit-rate, or cost-plus; include provisional sums and how adjustments are valued.
- Payments: milestones/progress claims, retention (e.g., 5–10%), and evidence required with each claim.
- Variations (change orders): written instruction, pricing method, and impact on time/cost.
- Time for completion: program, extensions of time (EOT) criteria, and liquidated damages for delay.
- Quality & defects: workmanship standards, testing/inspection, Defects Liability Period (DLP), rectification deadlines.
- Warranties & materials: brand/grade approval, substitution rules, and manufacturer warranties assignment.
- Insurance & safety: contractor’s all-risks (CAR), third-party liability, and site safety obligations.
- Handover: practical completion, snag/punch list procedure, as-built drawings, manuals, keys/utilities.
- Security: performance bond/guarantee (if any) and release conditions.
- Termination & disputes: default/cure steps, termination rights, governing law (Thai), venue, and language-control clause (Thai–English).
See also
Deed of Assignment (โอนสิทธิเรียกร้อง) — Thailand
A Deed of Assignment lets the assignor transfer contract rights or claims they hold to an assignee (with or without consideration). It states exactly which rights are assigned and from which contract or property, and on what terms.
สรุป: เอกสาร “โอนสิทธิเรียกร้อง” ใช้โอนสิทธิภายใต้สัญญาหรือทรัพย์สินบางอย่างไปให้อีกฝ่ายหนึ่ง มักต้องมีการ บอกกล่าว หรือ ยินยอม คู่สัญญาที่เกี่ยวข้อง และในกรณีสิทธิการเช่าที่จดทะเบียน ต้องดำเนินการที่สำนักงานที่ดินตามขั้นตอนที่กำหนด
Key points
- What you can assign: rights under a contract (e.g., the buyer’s rights under a sale & purchase agreement before title transfer) or a registered lease’s remaining term (สิทธิการเช่าที่จดทะเบียน) subject to the lease terms.
- Consent & notice: to be effective against the other party to the original contract, an assignment generally requires notice or acceptance by that party. For leases, the lessor’s consent is commonly required by the lease.
- Registration for leases: assigning a registered lease (over 3 years) should be registered at the Land Office to bind third parties and the new owner of the property.
- Rights vs. obligations: assignment transfers rights/benefits. Transferring obligations usually needs a novation (tripartite agreement) rather than a simple assignment.
- Scope & deliverables: specify exactly which rights are assigned, from what date, any consideration, and deliver copies of the underlying contract, IDs, and supporting documents.
Examples
- SPA rights: Assignor transfers all rights under a condo SPA to Assignee before Land Office transfer (with seller’s notice/consent).
- Lease term: Lessee assigns the remaining registered lease term to a new lessee, with lessor’s consent and Land Office registration.
