Thai English SPA for Land
สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน (ไทย–อังกฤษ)
This bilingual Land Sale & Purchase Agreement (“SPA”) is designed for private land transactions in Thailand. It clearly sets out the price, payment schedule, title checks, conditions precedent, taxes/fees allocation, and the Land Office transfer so both parties know exactly what must happen before ownership changes hands. It protects the interests of both sides, and especially the buyer, before booking the transfer.
สรุปย่อ (ภาษาไทย):
สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน แบบสองภาษา ไทย–อังกฤษ สำหรับการซื้อขายที่ดินในประเทศไทย ครอบคลุมราคา กำหนดการชำระเงิน
เงื่อนไขก่อนโอน (conditions precedent) การตรวจสอบโฉนด/น.ส.3ก. ภาระผูกพัน (จำนอง/ภาระจำยอม) การแบ่งภาษีและค่าธรรมเนียม และขั้นตอนโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน เอกสารถูกจัดทำโดยทนายความ เน้นคุ้มครองผู้ซื้อ (เช่น เงื่อนไขคืน/ริบมัดจำและการผิดนัด) แก้ไขได้ในรูปแบบ DOCX มาพร้อมคู่มือ DIY และชุดข้อสัญญาทางเลือก เหมาะใช้ทำข้อตกลงให้ชัดเจนก่อนนัดโอนจริง
หมายเหตุสำคัญ: การโอนกรรมสิทธิ์เกิดขึ้นได้เฉพาะที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น ชาวต่างชาติมีข้อจำกัดการถือครองที่ดินตามกฎหมาย
ควรใช้โครงสร้างที่ชอบด้วยกฎหมาย (เช่น เช่าระยะยาว/สิทธิเก็บกิน/
สิทธิเหนือพื้นดิน ฯลฯ) ส่วนคู่สมรสคนไทยอาจต้องยื่น
“หนังสือยืนยันสินส่วนตัว” ต่อพนักงานที่ดินตามระเบียบ
If a seller is unsure about key facts (or wishes to conceal issues), they will usually be unwilling to sign a detailed SPA. Using this agreement helps surface problems early (title issues, liens, servitudes, unpaid taxes, access, etc.) while the deposit is still protected by clear terms.
Get the complete Thai–English Land Sale and Purchase Agreement pack
ดาวน์โหลดชุดเอกสารสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน แบบสองภาษา (ไทย–อังกฤษ) ฉบับสมบูรณ์
What you get
- Complete core agreement (DOCX): bilingual Thai–English land sale and purchase agreement (SPA) with placeholders for land details, purchase price, transfer date, and parties.
- Seller due diligence questionnaire (DOCX/PDF): pre-transfer disclosure checklist covering title type, ownership status, encumbrances (registered and unregistered), zoning, access rights, buildings, utilities, mortgages, and third-party occupation.
- DIY instruction guide (PDF): practical step-by-step guidance from offer acceptance to Land Office transfer, including required documents, standard timelines, and common pitfalls.
- Alternative clause pack (DOCX): plug-and-play optional clauses (escrow arrangements, staged payments, walk-away deadlines, penalty rates, and transfer contingencies).
รายการเอกสารที่คุณจะได้รับเมื่อดาวน์โหลด
- สัญญาหลักฉบับสมบูรณ์ (DOCX): แบบสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน (SPA) ภาษาไทย–อังกฤษ พร้อมช่องว่างสำหรับกรอกรายละเอียดที่ดิน ราคาซื้อขาย วันโอนกรรมสิทธิ์ และคู่สัญญา
- แบบสอบถามตรวจสอบสถานะผู้ขาย (DOCX/PDF): แบบฟอร์มเปิดเผยข้อมูลก่อนการโอนกรรมสิทธิ์ ครอบคลุมประเภทโฉนด สถานะกรรมสิทธิ์ ภาระผูกพันทั้งที่จดทะเบียนและมิได้จดทะเบียน ผังเมือง สิทธิทางเข้าออก สิ่งปลูกสร้าง สาธารณูปโภค การจำนอง และการครอบครองของบุคคลภายนอก
- คู่มือการใช้งานด้วยตนเอง (PDF): คำแนะนำเชิงปฏิบัติแบบเป็นขั้นตอนตั้งแต่การตอบรับข้อเสนอจนถึงการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดิน รวมถึงเอกสารที่ต้องใช้ ระยะเวลาดำเนินการโดยทั่วไป และข้อควรระวังที่พบบ่อย
- ชุดข้อสัญญาทางเลือก (DOCX): ข้อสัญญาเสริมที่สามารถเลือกใช้ได้ทันที เช่น การใช้เอสโครว์ การชำระเงินเป็นงวด กำหนดสิทธิยกเลิกสัญญา อัตราเบี้ยปรับ และเงื่อนไขเกี่ยวกับการโอนกรรมสิทธิ์
Key clauses you can customize
- Property details: title deed type (e.g., Chanote โฉนด / Nor Sor 3 Gor น.ส.3 ก.), title number, survey, access/servitudes.
- Price & payments: deposit, milestone payments, escrow, proof-of-funds, currency/FX handling.
- Conditions precedent: clean title, no encumbrances (mortgage/lease/lis pendens), building permits (if applicable), company approvals (if seller is a company), utilities and right of way.
- Representations & warranties: seller’s authority, true boundaries, no undisclosed claims, taxes up to date.
- Taxes & fees allocation: transfer fee, stamp duty / specific business tax, withholding tax, other Land Office fees.
- Transfer & possession: Land Office (สำนักงานที่ดิน) venue, handover of original title, vacant possession, keys and access.
- Default & remedies: deposit forfeiture/refund, cure periods, interest/penalties, termination.
- Dispute resolution & governing law: Thai jurisdiction, language-control clause, notices.
ข้อสัญญาสำคัญที่สามารถปรับแก้ได้
- รายละเอียดทรัพย์สิน: ประเภทเอกสารสิทธิ (เช่น โฉนด / น.ส.3 ก.), เลขที่เอกสารสิทธิ, หน้าสำรวจ/ระวาง, ทางเข้า–ออก และภาระจำยอม
- ราคาและการชำระเงิน: เงินมัดจำ, การจ่ายเป็นงวดตามเงื่อนไข, เอสโครว์, หลักฐานแสดงแหล่งเงิน/ความสามารถในการชำระ, สกุลเงินและอัตราแลกเปลี่ยน
- เงื่อนไขก่อนการโอน: เอกสารสิทธิถูกต้อง, ไม่มีภาระผูกพัน (จำนอง/เช่า/คำสั่งอายัดหรือข้อพิพาท), ใบอนุญาตก่อสร้าง (ถ้ามี), มติ/การอนุมัติของบริษัท (กรณีผู้ขายเป็นนิติบุคคล), สาธารณูปโภคและสิทธิทางผ่าน
- คำรับรองและการรับประกัน: อำนาจของผู้ขาย, แนวเขตถูกต้อง, ไม่มีสิทธิเรียกร้อง/ข้อพิพาทที่ไม่เปิดเผย, ภาษีชำระถูกต้องครบถ้วน
- การแบ่งภาษีและค่าธรรมเนียม: ค่าธรรมเนียมโอน, อากรแสตมป์/ภาษีธุรกิจเฉพาะ, ภาษีหัก ณ ที่จ่าย และค่าธรรมเนียมอื่น ๆ ของสำนักงานที่ดิน
- การโอนและการส่งมอบ: สถานที่ดำเนินการที่ สำนักงานที่ดิน, การส่งมอบเอกสารสิทธิฉบับจริง, ส่งมอบทรัพย์สินโดยปลอดผู้ครอบครอง, กุญแจและสิทธิในการเข้าถึง
- การผิดสัญญาและการเยียวยา: การริบ/คืนเงินมัดจำ, ระยะเวลาแก้ไขการผิดนัด, ดอกเบี้ย/ค่าปรับ, การบอกเลิกสัญญา
- การระงับข้อพิพาทและกฎหมายที่ใช้บังคับ: เขตอำนาจศาลไทย, ข้อกำหนดเรื่องภาษาเป็นหลัก, การแจ้งหนังสือ/การส่งคำบอกกล่าว
Thai-specific notes
- Land Office transfer: in Thailand, ownership transfers must be registered at the Land Office (สำนักงานที่ดิน). A private agreement alone does not effect title change.
- Foreign buyers: Thai law restricts freehold land ownership by foreigners. This contract is a template; make sure your holding structure complies (e.g., Thai spouse ownership, Thai company, BOI-promoted entity, registered lease/usufruct/superficies where appropriate).
- Proof of funds & separate property: the Land Office may request evidence that purchase funds are from the Thai spouse’s personal property (สินส่วนตัว) or otherwise legitimately held funds.
ข้อควรทราบเฉพาะสำหรับการขาย–ซื้อที่ดินในประเทศไทย
- การโอนที่สำนักงานที่ดิน: กรรมสิทธิ์ที่ดินจะโอนเมื่อจดทะเบียนกับ สำนักงานที่ดิน โดยตรงเท่านั้น สัญญาเอกชนเพียงอย่างเดียวไม่เปลี่ยนแปลงข้อมูลในทะเบียน
- ผู้ซื้อชาวต่างชาติ: กฎหมายไทยจำกัดการถือกรรมสิทธิ์ที่ดินของชาวต่างชาติ แบบฟอร์มสัญญานี้เป็นเพียงแม่แบบเท่านั้น
ควรตรวจสอบให้แน่ใจว่าโครงสร้างการถือครองเป็นไปตามกฎหมาย (เช่น คู่สมรสชาวไทย, บริษัทไทย, นิติบุคคล BOI, หรือการใช้สัญญาเช่าที่จดทะเบียน/สิทธิเก็บกิน/สิทธิเหนือพื้นดิน)
- หลักฐานแสดงแหล่งเงิน & สินส่วนตัว: ทางสำนักงานที่ดินอาจขอเอกสารแสดงว่าเงินที่ใช้ซื้อที่ดินมาจากสินส่วนตัวของคู่สมรสชาวไทย (สินส่วนตัว)
หรือเป็นเงินที่ถือครองโดยชอบด้วยกฎหมาย
Format & support
- Editable files: DOCX (SPA + alternative clauses); PDF (Step-by-step Land Office instruction guide (PDF)).
- Bilingual drafting: clear Thai–English wording suitable for use with Thai authorities.
- Review options: AI-checked template with optional human follow-up by Thai lawyers.
- ไฟล์ที่สามารถแก้ไขได้: DOCX (สัญญาซื้อขายที่ดินและข้อสัญญาทางเลือกเพิ่มเติม); PDF (คู่มือแนะนำขั้นตอนการดำเนินการที่สำนักงานที่ดิน (PDF))
- การจัดทำแบบสองภาษา: ถ้อยคำภาษาไทย–อังกฤษที่ชัดเจน เหมาะสำหรับการใช้งานกับหน่วยงานราชการของไทย
- ตัวเลือกการตรวจทาน: แบบฟอร์มผ่านการตรวจสอบด้วยระบบ AI พร้อมตัวเลือกให้ผู้เชี่ยวชาญ/ทนายความไทยตรวจทานเพิ่มเติมตามความประสงค์
Note:This SPA template is practice-oriented and designed for structured completion. More complex matters—such as zoning restrictions, large commercial parcels, or cross-border ownership structures— may require tailored legal advice.
หมายเหตุ:แบบฟอร์มสัญญาจะซื้อจะขาย (SPA) ฉบับนี้จัดทำขึ้นเพื่อการใช้งานในทางปฏิบัติ และออกแบบให้กรอกข้อมูลได้ตามโครงสร้างที่กำหนดไว้ ทั้งนี้ กรณีที่มีความซับซ้อนเป็นพิเศษ เช่น ข้อจำกัดด้านผังเมือง ที่ดินเชิงพาณิชย์ขนาดใหญ่ หรือโครงสร้างการถือครองที่เกี่ยวข้องกับต่างประเทศ อาจจำเป็นต้องได้รับคำปรึกษาทางกฎหมายเป็นการเฉพาะ
© 2026 ThaiContracts. All rights reserved. Content and contract structures are protected. สงวนลิขสิทธิ์ © พ.ศ. ๒๕๖๙ ThaiContracts
