Thai English SPA for Land
This bilingual Land Sale & Purchase Agreement (“SPA”) is designed for private land transactions in Thailand. It clearly sets out the price, payment schedule, title checks, conditions precedent, taxes/fees allocation, and the Land Office transfer so both parties know exactly what must happen before ownership changes hands. It protects the interests of both sides, and especially the buyer, before booking the transfer.
สรุปย่อ (ภาษาไทย):
สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน แบบสองภาษา ไทย–อังกฤษ สำหรับการซื้อขายที่ดินในประเทศไทย ครอบคลุมราคา กำหนดการชำระเงิน
เงื่อนไขก่อนโอน (conditions precedent) การตรวจสอบโฉนด/น.ส.3ก. ภาระผูกพัน (จำนอง/ภาระจำยอม) การแบ่งภาษีและค่าธรรมเนียม
และขั้นตอนโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน เอกสารถูกจัดทำโดยทนายความ เน้นคุ้มครองผู้ซื้อ (เช่น เงื่อนไขคืน/ริบมัดจำและการผิดนัด)
แก้ไขได้ในรูปแบบ DOCX มาพร้อมคู่มือ DIY และชุดข้อสัญญาทางเลือก เหมาะใช้ทำข้อตกลงให้ชัดเจนก่อนนัดโอนจริง
หมายเหตุสำคัญ: การโอนกรรมสิทธิ์เกิดขึ้นได้เฉพาะที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น ชาวต่างชาติมีข้อจำกัดการถือครองที่ดินตามกฎหมาย
ควรใช้โครงสร้างที่ชอบด้วยกฎหมาย (เช่น เช่าระยะยาว/สิทธิเก็บกิน/สิทธิเหนือพื้นดิน ฯลฯ) ส่วนคู่สมรสคนไทยอาจต้องยื่น
“หนังสือยืนยันสินส่วนตัว” ต่อพนักงานที่ดินตามระเบียบ
If a seller is unsure about key facts (or wishes to conceal issues), they will usually be unwilling to sign a detailed SPA. Using this agreement helps surface problems early (title issues, liens, servitudes, unpaid taxes, access, etc.) while the deposit is still protected by clear terms.
What you get
- Complete core agreement (DOCX): bilingual Thai–English SPA with placeholders for land details, price, and parties.
- DIY instruction guide (PDF): practical steps from offer to Land Office transfer (documents to bring, common timelines).
- Alternative clause pack (DOCX): plug-and-play options (escrow, staged payments, walk-away deadlines, penalty rates, etc.).
Key clauses you can customize
- Property details: title deed type (e.g., Chanote โฉนด / Nor Sor 3 Gor น.ส.3 ก.), title number, survey, access/servitudes.
- Price & payments: deposit, milestone payments, escrow, proof-of-funds, currency/FX handling.
- Conditions precedent: clean title, no encumbrances (mortgage/lease/lis pendens), building permits (if applicable), company approvals (if seller is a company), utilities and right of way.
- Representations & warranties: seller’s authority, true boundaries, no undisclosed claims, taxes up to date.
- Taxes & fees allocation: transfer fee, stamp duty / specific business tax, withholding tax, other Land Office fees.
- Transfer & possession: Land Office (สำนักงานที่ดิน) venue, handover of original title, vacant possession, keys and access.
- Default & remedies: deposit forfeiture/refund, cure periods, interest/penalties, termination.
- Dispute resolution & governing law: Thai jurisdiction, language-control clause, notices.
Thai-specific notes
- Land Office transfer: ownership transfers only at the Land Office; private contracts alone do not change the register.
- Foreign buyers: Thai law restricts freehold land ownership by foreigners. This SPA is a document template — ensure your structure is lawful (e.g., Thai spouse, company, BOI, or use of registered lease/usufruct/superficies as appropriate).
- Thai spouse buyers: the Land Office may require a Letter of Confirmation that funds are the Thai spouse’s separate property (สินส่วนตัว).
Format & support
- Editable files: DOCX (SPA + alternative clauses); PDF (DIY guide).
- Bilingual drafting: clear Thai–English wording suitable for use with Thai authorities.
- Review options: AI-checked template with optional human follow-up by Thai lawyers.
Note: This SPA template is practice-oriented and designed for self-completion. Complex zoning, large commercial parcels, or cross-border ownership structures may require tailored legal advice.
