Thai–English SPA for Land + House
This bilingual Sale & Purchase Agreement (“SPA”) is built for private transactions involving
land with a detached house in Thailand. It sets out the essentials so both parties know exactly what must happen before ownership changes hands: title deed & encumbrance checks, building permit/registration, utilities transfer, taxes/fees split, handover, and possession.
สรุปย่อ (ภาษาไทย): สัญญาจะซื้อจะขาย “ที่ดินพร้อมบ้าน” แบบสองภาษา ไทย–อังกฤษ ครอบคลุมราคา กำหนดชำระเงิน เงื่อนไขก่อนโอน การตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ที่ดิน (โฉนด/น.ส.3ก.) ภาระผูกพัน จดทะเบียนอาคาร/เลขที่บ้าน/ทะเบียนบ้าน การโอ สาธารณูปโภค การแบ่งภาษีและค่าธรรมเนียม และขั้นตอนโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน เน้นคุ้มครองผู้ซื้อด้วยเงื่อนไขมัดจำ รายการทรัพย์/เฟอร์นิเจอร์แนบท้าย และการรับประกัน/แก้ไขงาน (snag list) แก้ไขได้ (DOCX) พร้อมคู่มือ DIY และชุดข้อสัญญาทางเลือก
หมายเหตุ: ชาวต่างชาติถือครองที่ดินไม่ได้ตามกฎหมายไทย แต่สามารถใช้โครงสร้างที่ชอบด้วยกฎหมายสำหรับอาคาร (เช่น สิทธิเหนือพื้นดิน/สิทธิเก็บกิน/เช่าระยะยาว) โปรดขอคำแนะนำก่อนทำสัญญา
Sellers who are unsure about title, building approvals, or utilities are often reluctant to sign a detailed SPA. Using this agreement surfaces issues early (e.g., undisclosed liens, unregistered extensions, missing building permits, access/servitudes, unpaid taxes or utilities) while your deposit terms still protect you.
What you get
- Complete core agreement (DOCX): bilingual Thai–English SPA with placeholders for land, house, price, and parties.
- DIY instruction guide (PDF): step-by-step from offer to Land Office transfer (documents, timelines, who pays what).
- Alternative clause pack (DOCX): escrow, staged payments, walk-away deadlines, penalty rates, defect holdbacks, furniture schedules, etc.
Key clauses you can customize
- Property details: title deed type (Chanote โฉนด / Nor Sor 3 Gor น.ส.3 ก.), title no., survey, right-of-way / servitudes, land use/zoning.
- House details: building permit & completion certificate, house registration number (เลขที่บ้าน), blue house book (ทะเบียนบ้านเล่มสีน้ำเงิน), registered floor area, additions/extensions, as-built drawings.
- Fixtures & fittings: detailed inventory schedules (built-ins, appliances, furniture) with condition notes.
- Price & payments: deposit, milestones, escrow/trust account, proof-of-funds, currency/FX handling.
- Conditions precedent: clean title, no encumbrances (mortgage/lease/lis pendens), company approvals (if seller is a company), meter readings and arrears cleared, building conformity with permits.
- Taxes & fees allocation: transfer fee, stamp duty / specific business tax, withholding tax, meter transfer fees.
- Defects & handover: pre-transfer inspection, snag list with cure periods, retention/holdback until completion, handover of keys/remotes/manuals.
- Transfer & possession: Land Office venue, original title/permits/ID, vacant possession, utility transfers (PEA/MEA, PWA, internet).
- Default & remedies: deposit forfeiture/refund, cure periods, interest/penalties, termination.
- Dispute resolution & governing law: Thai jurisdiction, language-control clause, notices.
- Building permit & registration: confirm the house is built per permit; register additions/extensions to avoid transfer delays.
- House book (ทะเบียนบ้าน): clarify vacant possession and removal or transfer of any household registrations on completion.
- Utilities: seller clears arrears; meter numbers/readings recorded; transfer or new connections arranged.
- Common areas / estates: obtain juristic person letter (if gated estate) confirming no unpaid fees and allowing purchaser registration.
- Foreign buyers: foreigners cannot own land freehold; if purchasing a house structure only, use a lawful structure (e.g., registered lease, superficies สิทธิเหนือพื้นดิน, or usufruct) — seek advice before signing.
Format & support
- Editable files: DOCX (SPA + clause pack); PDF (DIY guide).
- Bilingual drafting: clear Thai–English wording suitable for use with Thai authorities.
- Support options: AI-checked template with optional human follow-up by Thai lawyers.
Note: This SPA template is practice-oriented and designed for self-completion in standard resale scenarios.
Complex zoning, unregistered extensions, company sellers, or cross-border ownership structures may require tailored legal advice.
