ใบอนุญาตก่อสร้าง (เอกสารอนุญาตอย่างเป็นทางการในการก่อสร้างหรือดัดแปลงอาคารบนที่ดินในประเทศไทย) ออกโดยหน่วยงานท้องถิ่น (มักเป็น อบต. หรือเทศบาล แล้วแต่พื้นที่) แบบก่อสร้างต้องเป็นไปตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคารและพระราชบัญญัติการผังเมือง รวมถึงข้อกำหนดหรือระเบียบท้องถิ่นที่ออกตามกฎหมายดังกล่าว ความสัมพันธ์ทางกฎหมายระหว่างผู้ว่าจ้างกับผู้รับจ้างอยู่ภายใต้สัญญาจ้างก่อสร้าง (กฎหมายสัญญา) และเอกสารแนบท้าย ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และโดยเฉพาะมาตรา ๕๘๗–๖๐๗ สัญญาที่ชัดเจนเป็นลายลักษณ์อักษรช่วยลดความเข้าใจผิดเกี่ยวกับขอบเขตงาน วัสดุ การชำระเงิน ระยะเวลา และการแก้ไขเปลี่ยนแปลงงาน โดยเฉพาะโครงการวิลลาหรือบ้านพักตากอากาศ อีกทั้งยังช่วยให้แก้ไขปัญหาได้อย่างเป็นธรรมเมื่อมีการเปลี่ยนแปลงเกิดขึ้นระหว่างการก่อสร้าง ด้านล่างนี้เป็นตัวอย่าง ๓ หน้าแรกจากสัญญา ๑๓ หน้า
The building permit (the official permission to build or alter a structure on land in Thailand) is issued by the local authority (often the Or Bor Tor or municipality). Construction plans must comply with Thailand’s Building Control Act and Town and City Planning Act, as well as any local specifications or regulations issued under these laws. The legal relationship between the employer and the contractor is governed by the construction agreement (contract law) and its attachments, the Thai Civil and Commercial Code, and in particular Sections 587–607. A clear written contract helps prevent misunderstandings on scope, materials, payments, timelines, and variations—particularly for villa and holiday-home projects. It also makes it easier to resolve issues fairly if something changes during construction. Below are the first 3 pages of a 13-page contract.
ตัวอย่างนี้จัดทำเพื่อแสดงรูปแบบสัญญาแบบสองภาษา (EN/TH) และตัวอย่างช่องว่างสำหรับกรอกข้อมูลเท่านั้น
ThaiContracts House Construction Agreement template preview (English / Thai)
หมายเหตุ: เนื้อหาด้านล่างเป็นเพียง ตัวอย่าง (Preview) เพื่อแสดงรูปแบบสัญญาแบบสองภาษาและตัวอย่างช่องว่างสำหรับกรอกข้อมูลเท่านั้น เอกสารฉบับเต็มที่ดาวน์โหลดประกอบด้วยข้อสัญญาครบถ้วน ภาคผนวก และหน้าลงนามสำหรับใช้งานจริง
Note: The content below is provided as a preview only, to illustrate the bilingual layout and sample fill-in blanks. The full downloadable package includes complete clauses, annex references, and execution pages required for use in Thailand.
House Construction Agreement
สัญญาจ้างก่อสร้างบ้าน
Date of Agreement / วันที่ทำสัญญา:
[Day] day of
[Month], 2026 (B.E. ๒๕๖๙)
Parties / คู่สัญญา
Contractor / ผู้รับจ้าง
[Company Name] Co., Ltd., a limited company duly incorporated and existing under the laws of the Kingdom of Thailand, having its registered office at No. [ ], Moo [ ], [District], [Province], Thailand, email: [ ], hereinafter referred to as the “Contractor.”
A copy of the Contractor’s certificate of incorporation and identification of its authorized director is attached hereto as Annex 1.
Customer / ผู้ว่าจ้าง
Mr./Mrs./Ms. [Full Name], of [Nationality] nationality, holder of Passport No. [ ], residing at [ ], email: [ ], hereinafter referred to as the “Customer.”
A copy of the Customer’s passport is attached hereto as Annex 2 and forms an integral part of this Agreement.
No Third Parties
This Agreement is made solely between the Contractor and the Customer. No consultant, architect, or other third party shall be deemed a party to this Agreement or have any rights hereunder.
ผู้รับจ้าง / Contractor
บริษัท [ชื่อบริษัท] จำกัด ซึ่งจดทะเบียนจัดตั้งและดำรงอยู่ตามกฎหมายแห่งราชอาณาจักรไทย มีสำนักงานจดทะเบียนตั้งอยู่เลขที่ [ ] หมู่ที่ [ ] อำเภอ/เขต [ ] จังหวัด [ ] ประเทศไทย อีเมล [ ] ซึ่งต่อไปในสัญญานี้เรียกว่า “ผู้รับจ้าง”
สำเนาหนังสือรับรองบริษัท และเอกสารประจำตัวของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม แนบท้ายเป็น เอกสารหมายเลข ๑
ผู้ว่าจ้าง / Customer
นาย/นาง/นางสาว [ชื่อเต็ม] สัญชาติ [ ] ถือหนังสือเดินทางเลขที่ [ ] อาศัยอยู่ที่ [ ] อีเมล [ ] ซึ่งต่อไปในสัญญานี้เรียกว่า “ผู้ว่าจ้าง”
สำเนาหนังสือเดินทางของผู้ว่าจ้าง แนบท้ายเป็น เอกสารหมายเลข ๒ และถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญานี้
ไม่มีบุคคลภายนอกเป็นคู่สัญญา
สัญญาฉบับนี้ทำขึ้นเฉพาะระหว่างผู้รับจ้างและผู้ว่าจ้างเท่านั้น บุคคลภายนอก รวมถึงที่ปรึกษาหรือสถาปนิก มิให้ถือว่าเป็นคู่สัญญา หรือมีสิทธิใด ๆ ตามสัญญานี้
Whereas / บทนำ
Land / Site. The Customer is the ☐ owner ☐ leaseholder/lessee ☐ holder of a right of superficies ☐ usufructuary ☐ holder of a Sap-Ing-Sith right of the land described as Title Deed (Chanote) No. [ ], Land No. [ ], located at [Subdistrict/Khwaeng] [ ], [District/Khet] [ ], [Province] [ ], with an approximate area of [ ], hereinafter referred to as the “Site.”
Intended Works. The Customer wishes to engage the Contractor to construct a [ ]-storey, [ ]-bedroom [detached house/villa] with an approximate gross floor area of [ ] square meters at the Site, in accordance with the drawings and specifications, hereinafter referred to as the “Work.”
Contract Documents. The Parties agree that the following documents form an integral part of this Agreement (collectively, the “Contract Documents”):
- Annex 3: Construction Drawings
- Annex 4: Contractor’s Quotation / BOQ
- Annex 5: Technical Specifications / Materials Schedule
- Annex 6: Construction Programme (if any)
- Annex 7: Permits/Approvals (when issued)
- Any other annexes agreed in writing
Time for Completion. The Contractor shall commence the Work within [__] days after (i) issuance of the required building permit (or acceptance under Section 39 bis, as applicable), (ii) handover of the Site to the Contractor, and (iii) receipt of any agreed advance payment (if any). The Time for Completion shall be [__] calendar days from the commencement date. The Work shall be deemed complete upon Taking-Over in accordance with this Agreement.
ที่ดิน / สถานที่ก่อสร้าง. ผู้ว่าจ้างเป็น ☐ เจ้าของ ☐ ผู้เช่า ☐ ผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดิน ☐ ผู้ทรงสิทธิเก็บกิน ☐ ผู้ทรงสิทธิซับอิงสิทธิ ในที่ดินตามโฉนดเลขที่ [ ] เลขที่ดิน [ ] ตั้งอยู่ที่ ตำบล/แขวง [ ] อำเภอ/เขต [ ] จังหวัด [ ] มีเนื้อที่ประมาณ [ ] ซึ่งต่อไปในสัญญานี้เรียกว่า “สถานที่ก่อสร้าง”
ลักษณะงานก่อสร้าง. ผู้ว่าจ้างประสงค์จะว่าจ้างผู้รับจ้างก่อสร้างบ้าน/วิลลาพักอาศัย สูง [ ] ชั้น จำนวน [ ] ห้องนอน มีพื้นที่ใช้สอยรวมประมาณ [ ] ตารางเมตร ณ สถานที่ก่อสร้าง ตามแบบและรายการประกอบแบบ ซึ่งต่อไปในสัญญานี้เรียกว่า “งานที่จ้าง”
เอกสารสัญญา. คู่สัญญาตกลงให้เอกสารดังต่อไปนี้เป็นส่วนหนึ่งของสัญญาฉบับนี้ (รวมเรียกว่า “เอกสารสัญญา”):
- เอกสารหมายเลข ๓: แบบก่อสร้าง
- เอกสารหมายเลข ๔: ใบเสนอราคา / BOQ
- เอกสารหมายเลข ๕: ข้อกำหนดทางเทคนิค / รายการวัสดุ
- เอกสารหมายเลข ๖: แผนงานก่อสร้าง (ถ้ามี)
- เอกสารหมายเลข ๗: ใบอนุญาตหรือหนังสืออนุมัติ (เมื่อได้รับแล้ว)
- เอกสารอื่นใดที่ตกลงกันเป็นลายลักษณ์อักษร
กำหนดเวลาแล้วเสร็จ. ผู้รับจ้างจะเริ่มดำเนินงานภายใน [__] วัน นับแต่วันที่ (ก) ได้รับใบอนุญาตก่อสร้าง หรือหนังสือรับแจ้งตามมาตรา ๓๙ ทวิ แล้วแต่กรณี (ข) ผู้ว่าจ้างส่งมอบสถานที่ก่อสร้าง และ (ค) ผู้รับจ้างได้รับเงินล่วงหน้าตามที่ตกลง (ถ้ามี) ระยะเวลาดำเนินงานให้แล้วเสร็จเท่ากับ [__] วันปฏิทิน นับแต่วันเริ่มงาน และงานจะถือว่าแล้วเสร็จเมื่อมีการส่งมอบงาน (Taking-Over) ตามสัญญานี้
1. Planning Permission and Building Permits / แบบขออนุญาตก่อสร้างและใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร
1.1 The Contractor shall prepare and submit the construction drawings and shall apply for and obtain all building permits, approvals, or acceptances required by law.
1.2 The Contractor shall not commence the Work at the Site until written permits or official acceptance have been issued by the competent authority and the construction drawings have been approved.
1.3 If any authority requires amendments, revisions, or additional requirements to the drawings or specifications, the Contractor shall promptly notify the Customer. Any such amendments shall be treated as a variation and handled in accordance with the provisions on Variations under this Agreement.
1.4 The Customer shall reasonably cooperate by signing or providing any documents required in its capacity as landowner or rights holder for the purpose of obtaining the required permits.
1.5 Any delay or cost arising from errors or negligence of the Contractor in the permit application process shall be borne solely by the Contractor and shall not entitle the Contractor to an extension of time.
๑.๑ ผู้รับจ้างจะต้องเป็นผู้จัดเตรียมและยื่นแบบขออนุญาตก่อสร้าง รวมถึงดำเนินการขอรับใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร และการอนุญาตหรือการอนุมัติอื่นใดที่จำเป็นตามกฎหมาย
๑.๒ ผู้รับจ้างตกลงจะไม่เริ่มดำเนินงานที่จ้าง ณ สถานที่ก่อสร้าง ก่อนที่จะได้รับใบอนุญาตหรือหนังสืออนุญาตเป็นลายลักษณ์อักษรจากหน่วยงานที่มีอำนาจ และได้รับการอนุมัติแบบก่อสร้างที่ใช้ในการก่อสร้างแล้ว
๑.๓ ในกรณีที่หน่วยงานของรัฐกำหนดให้ต้องแก้ไข เปลี่ยนแปลง หรือเพิ่มเติมแบบก่อสร้างหรือรายละเอียดใด ๆ ผู้รับจ้างจะต้องแจ้งให้ผู้ว่าจ้างทราบโดยเร็ว การแก้ไขหรือเปลี่ยนแปลงดังกล่าวให้ถือเป็นการแก้ไขงานที่จ้างตามสัญญานี้ และให้ดำเนินการตามข้อว่าด้วยการแก้ไขเปลี่ยนแปลงงานที่จ้าง
๑.๔ ผู้ว่าจ้างตกลงให้ความร่วมมือในการลงนามหรือจัดเตรียมเอกสารที่จำเป็นในฐานะเจ้าของที่ดินหรือผู้มีสิทธิในที่ดิน เพื่อประกอบการยื่นขออนุญาตตามสมควร
๑.๕ ความล่าช้าหรือค่าใช้จ่ายใด ๆ อันเกิดจากความผิดพลาดหรือการละเลยของผู้รับจ้างในการยื่นขออนุญาต จะเป็นความรับผิดชอบของผู้รับจ้างแต่เพียงฝ่ายเดียว และไม่ถือเป็นเหตุให้ขยายเวลากำหนดแล้วเสร็จของงาน
2. Price / ๒. ค่าจ้าง
2.1 Contract Price. The total price for the Work is THB [ ] ([in words] Baht), inclusive of VAT, hereinafter referred to as the “Price.” The Price is a fixed lump sum and shall not be adjusted except in accordance with the Variation provisions of this Agreement.
2.2 Taxes and Withholding. Where applicable, VAT shall be paid by the Customer against a proper tax invoice. Statutory withholding tax may be deducted from payments as required by Thai law.
2.3 What the Price Includes. Unless expressly stated otherwise in the Contract Documents, the Price includes all labour, materials, equipment, tools, permits under Clause 1, site establishment, construction utilities, waste removal, cleaning, and completion of the Work in accordance with the Drawings and Specifications.
2.4 Materials and Quality. All materials and equipment shall be new, of the quality specified in the Drawings and Specifications, and compliant with applicable Thai standards. Any substitution requires the Customer’s prior written consent.
2.5 Foreseeable Site Conditions. The Price includes all costs that a competent contractor could reasonably foresee from a proper inspection of the Site and review of the Drawings and Specifications prior to agreeing the Price.
2.6 No Price Escalation. There shall be no adjustment of the Price due to changes in market prices, exchange rates, duties, or material costs, except where expressly agreed in writing as a Variation.
๒.๑ ราคาค่าจ้าง ราคาค่าจ้างสำหรับงานที่จ้างเป็นจำนวนเงินทั้งสิ้น [ ] บาทถ้วน ([เป็นตัวอักษร] บาท) ซึ่งรวมภาษีมูลค่าเพิ่มแล้ว ต่อไปในสัญญานี้เรียกว่า “ราคาค่าจ้าง” โดยเป็นราคาก้อนเดียวแบบคงที่ และจะเปลี่ยนแปลงได้เฉพาะตามข้อกำหนดเรื่องการเปลี่ยนแปลงงานตามสัญญานี้
๒.๒ ภาษีและภาษีหัก ณ ที่จ่าย หากมีภาษีมูลค่าเพิ่ม ผู้ว่าจ้างจะชำระภาษีมูลค่าเพิ่มตามใบกำกับภาษีที่ถูกต้อง และผู้ว่าจ้างมีสิทธิหักภาษี ณ ที่จ่ายจากยอดชำระตามที่กฎหมายกำหนด
๒.๓ ขอบเขตราคาค่าจ้าง เว้นแต่จะระบุไว้เป็นอย่างอื่นในเอกสารสัญญา ราคาค่าจ้างให้รวมค่าแรง วัสดุ อุปกรณ์ เครื่องมือ ค่าธรรมเนียมใบอนุญาตตามข้อ ๑ การตั้งหน้างาน ค่าสาธารณูปโภคระหว่างก่อสร้าง การขนทิ้งเศษวัสดุ การทำความสะอาด และการดำเนินงานให้แล้วเสร็จตามแบบและรายการประกอบแบบ
๒.๔ วัสดุและคุณภาพงาน วัสดุและอุปกรณ์ทั้งหมดต้องเป็นของใหม่ มีคุณภาพตามที่ระบุไว้ในแบบและรายการประกอบแบบ และเป็นไปตามมาตรฐานที่กฎหมายไทยกำหนด การเปลี่ยนชนิดหรือคุณภาพวัสดุต้องได้รับความยินยอมเป็นหนังสือล่วงหน้าจากผู้ว่าจ้าง
๒.๕ สภาพพื้นที่ที่คาดหมายได้ ราคาค่าจ้างรวมค่าใช้จ่ายสำหรับสภาพพื้นที่หรืออุปสรรคใด ๆ ที่ผู้รับจ้างซึ่งมีความสามารถควรคาดหมายได้จากการตรวจสอบสถานที่ก่อสร้างและเอกสารที่เกี่ยวข้องก่อนตกลงราคาค่าจ้าง
๒.๖ ไม่มีการปรับราคาค่าจ้าง ห้ามปรับเพิ่มราคาค่าจ้างเนื่องจากการเปลี่ยนแปลงราคาตลาด วัสดุ อัตราแลกเปลี่ยน หรือค่าใช้จ่ายอื่นใด เว้นแต่คู่สัญญาจะตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรให้เป็นการเปลี่ยนแปลงงานตามสัญญานี้
Preview notice: To keep this online preview concise, only selected clauses and the first pages are shown. The complete agreement continues with provisions on payment, carrying out the work, variations, time extensions, defects, termination, indemnities, miscellaneous matters, language, and dispute resolution, together with execution pages.
หมายเหตุสำหรับการแสดงตัวอย่าง: เพื่อให้หน้า Preview กระชับ จึงแสดงเพียงบางส่วนของสัญญาเท่านั้น เอกสารฉบับเต็มจะมีข้อกำหนดเพิ่มเติมเกี่ยวกับ การชำระค่าจ้าง การดำเนินงานก่อสร้าง การแก้ไขเปลี่ยนแปลงงาน การขยายเวลา ความชำรุดบกพร่อง การเลิกสัญญา การชดใช้ค่าเสียหาย ข้อกำหนดอื่น ๆ ภาษา กฎหมายที่ใช้บังคับและการระงับข้อพิพาท รวมถึงหน้าการลงนามครบถ้วน
Further Clauses (Overview) / โครงสร้างข้อสัญญาส่วนถัดไป
- 3. Payment
- 4. Carry Out the Work
- 5. Variations
- 6. Extension of Time for Completion (EOT)
- 7. Defects and Liability
- 8. Breach and Termination
- 9. Contractor’s Indemnities
- 10. Miscellaneous
- 11. Language
- 12. Governing Law and Dispute Resolution
- ๓. การชำระค่าจ้าง
- ๔. การดำเนินงานก่อสร้าง
- ๕. การแก้ไขเปลี่ยนแปลงงานที่จ้าง
- ๖. การขยายเวลาแล้วเสร็จของงานที่จ้าง
- ๗. ความรับผิดต่อความชำรุดบกพร่อง
- ๘. การผิดสัญญาและการเลิกสัญญา
- ๙. การชดใช้ค่าเสียหายโดยผู้รับจ้าง
- ๑๐. ข้อกำหนดอื่น ๆ
- ๑๑. ภาษา
- ๑๒. กฎหมายที่ใช้บังคับและการระงับข้อพิพาท
This is a preview only / หน้าดังกล่าวเป็นเพียงตัวอย่างแสดงรูปแบบของสัญญา
Complete agreement available for download
Download the complete House Construction Agreement (Thai–English), including all clauses, annex references, and execution pages.
มีเอกสารฉบับสมบูรณ์ให้ดาวน์โหลด
ดาวน์โหลดสัญญาจ้างก่อสร้างบ้าน (ไทย–อังกฤษ) ฉบับเต็ม ซึ่งรวมข้อสัญญาทั้งหมด เอกสารแนบท้าย และหน้าการลงนามครบถ้วน
FAQ / คำถามที่พบบ่อย
Do we need the building permit before construction starts?
Yes. Under this agreement, the Contractor must prepare and submit complete applications for the building permit under Section 21 of the Building Control Act (or, where applicable, a Section 39 bis acceptance) in the Customer’s name, and must not commence any construction work at the Site until the written permit/acceptance and approved drawings are issued by the competent local authority.
Can the Contractor start by simply notifying the authority 48 hours in advance?
No. Any “48-hour notification” approach is expressly excluded unless a written Section 39 bis acceptance has been issued. In practice, work should not begin until the official written permit/acceptance and approved drawings are in place.
Whose name should be on the permit application and what if it needs to change?
The permit application is typically filed in the name of the landowner or the person holding the relevant legal right to build (e.g., lease, superficies, usufruct, or Sap-Ing-Sith). If the owner/rights holder changes during the project, the Parties should update the permit/records with the local authority and document the change in writing (as a contract variation) to avoid delays and compliance issues.
ต้องมีใบอนุญาตก่อสร้างก่อนเริ่มงานหรือไม่?
ต้องมี ภายใต้สัญญานี้ ผู้รับจ้างต้องจัดทำและยื่นคำขอใบอนุญาตก่อสร้างตามมาตรา ๒๑ แห่งพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร (หรือหนังสือรับแจ้งตามมาตรา ๓๙ ทวิ แล้วแต่กรณี) ในนามของผู้ว่าจ้าง และต้องไม่เริ่มก่อสร้างใด ๆ ณ สถานที่ก่อสร้าง จนกว่าจะได้รับใบอนุญาต/หนังสือรับแจ้งและแบบที่ได้รับอนุมัติเป็นลายลักษณ์อักษรจากเจ้าพนักงานท้องถิ่น
เริ่มงานได้หรือไม่หากแค่แจ้งล่วงหน้า ๔๘ ชั่วโมง?
ไม่ได้ หลัก “แจ้งล่วงหน้า ๔๘ ชั่วโมงแล้วเริ่มงานได้” ถูกตัดออกโดยชัดแจ้ง เว้นแต่จะได้รับหนังสือรับแจ้งตามมาตรา ๓๙ ทวิเป็นลายลักษณ์อักษรแล้ว โดยทั่วไปไม่ควรเริ่มงานจนกว่าจะมีใบอนุญาต/หนังสือรับแจ้งและแบบที่อนุมัติเรียบร้อย
ควรยื่นขออนุญาตในนามใคร และถ้าต้องเปลี่ยนชื่อระหว่างงานทำอย่างไร?
โดยทั่วไป การยื่นขออนุญาตควรทำในนามเจ้าของที่ดินหรือผู้มีสิทธิที่เกี่ยวข้องในการปลูกสร้าง (เช่น สิทธิการเช่า สิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิเก็บกิน หรือซับอิงสิทธิ) หากมีการเปลี่ยนเจ้าของ/ผู้มีสิทธิระหว่างโครงการ ควรดำเนินการปรับปรุงข้อมูลกับหน่วยงานท้องถิ่น และจัดทำข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษร (เป็นการเปลี่ยนแปลงสัญญา) เพื่อหลีกเลี่ยงความล่าช้าและปัญหาการปฏิบัติตามกฎหมาย
This template is not legal advice and does not replace consultation with a qualified lawyer in Thailand.
แบบสัญญานี้ไม่ถือเป็นคำปรึกษากฎหมาย และไม่สามารถใช้ทดแทนคำแนะนำจากทนายความที่มีใบอนุญาตในประเทศไทยได้
© 2025 ThaiContracts. All rights reserved. Content and contract structure are protected. สงวนลิขสิทธิ์ © ๒๕๖๘ ThaiContracts
