Smart Legal Start (ตรวจสอบด้วย AI) Smart Legal Start (ตรวจสอบด้วย AI)

Smart Legal Start (ตรวจสอบด้วย AI)

real estate

  • Buying off plan real estate

    Housing and condominium developers in Thailand and escrow agreements

    Off plan or pre-construction or under construction real estate developments in Thailand are usually financed by the buyers who pay deposits and price installments during the construction directly to the developer who uses these payments to finance the housing or apartment project. In the event of default or bankruptcy of the developer the buyers could lose all monies paid unless his payments were deposited in an escrow account held by a third party

  • Condominium Conveyance Tax

    Ownership transfer tax and fees

    Total transfer fees and taxes involved for the buyer with the transfer of ownership of a condo in Thailand could range from a relatively small amount to a more substantial amount depending on the agreement with the seller. In a sale and purchase of a newly built apartment unit consumer protection laws specify that the developer may only ask up to half of the 2% transfer fees from the buyer, all other taxes, fees and costs involved with ownership registration on the name of the buyer must be born by the developer.

  • A building permit (the official permission to built or alter a structure on a piece of land with a land title deed) is issued by the local 'Or Bor Tor'. The construction plans must comply with the Building Control Act and the Town and City Planning Act and local specifications issued under these acts. The relation between a employer and the contractor in Thailand is governed by the construction agreement with attachments, the civil and commercial code and specifically the sections 587 to 607". Below the first 3 pages of a 13 page contract.

    House Construction Agreement

    THIS AGREEMENTis made on ______ day of _____, 2023.

    BETWEEN

    1. Mr./ Ms./ Mrs. _____________, residing at _________________________, (hereinafter referred to as the 'Customer') of the one part; and

    2. ____[not specified]____, a Company Limited incorporated under the Laws of Thailand with registration number _______ having its registered address at __/_ _______ _______ _______ _______Thailand through its authorized Director [not specified] a [not specified] national holding passport no. [not specified], hereinafter referred to as the “Contractor” of the other part.

    Click to download complete (th-en) document

    This contract is between the customer and contractor only. A third party consultant or architect has not been appointed.

    WHEREAS

    (a) The Customer is the ____insert owner/ lessee____ of the land with title deed number ____, land number ____, located at ________ (hereinafter referred to as 'the Site')

    (b) The Customer wishes to employ the Contractor for the construction of a _ storey and _ bedroom house on the Site having a total floor area of approximately ___ square meters as described in the construction drawings attached hereto as Annex I, hereinafter referred to as 'the Work'. A full description of the Work to be done is given in the documents below:

    Annex I Construction drawings
    Annex II Contactor’s quotation
    Annex III Supplemental Specifications
    Other specifications (if any)

    (c) The Contractor will start the Work no later than _insert date_, 20__ and finish it by __insert date__, 20__, hereinafter referred to as 'Time for Completion'. The Work will be finished when the Contractor has properly done everything shown in the description of the Work and any changes to them.

    NOW IT IS HEREBY AGREED as follows::

    1. PLANNING PERMISSION AND BUILDING REGULATIONS

    The Contractor will apply for any planning permission and building regulations approval or awards that may be needed. The Contractor will not start Work at the Site before any planning permission or awards that are needed have been received. However, the Contractor can start Work before building regulations approval is received but he must to let the local authority know at least 48 hours before he starts.

    2. THE PRICE.

    2.1 The price for the Work is fixed at _________ (___ Hundred _____Thousand) Thai baht (including any VAT), hereinafter referred to as 'the Price'

    2.2. In the Price is included the Contractor's costs for applying for planning permission and building regulations approval or awards.

    2.3 All materials, equipment and accessories required in the Work shall be procured by the Contractor in accordance with the quantity and quality described in the plans specifications attached to this agreement

    2.4 The Price also includes the Contractor's costs of dealing with any unexpected problems which he could have discovered by carrying out a careful inspection before the price was agreed.

    Click to download complete (th-en) document

    .................................

    สัญญาจ้างก่อสร้างบ้าน

    สัญญาฉบับนี้ ได้ทำขึ้น ณ วันที่.....................เดือน _______ พ.ศ. 25__

    ระหว่า

    ๑.นาย / นางสาว / นาง _________ อาศัยอยู่บ้านเลขที่ _________________________________ ต่อไปในสัญญานี้เรียกว่า “ผู้ว่าจ้าง” และอีกฝ่ายหนึ่ง

    ๒. บริษัท [ไม่ได้ระบุ] จำกัด ซึ่งถูกจัดตั้งภายใต้กฎหมายแห่งประเทศไทย มีเลขทะเบียน _____ และมีที่สถานที่ตั้งจดทะเบียนอยู่เลขที่ __/_, _ ____ ________ ____ ____ ___ ประเทศไทย ทางผู้จัดการที่ถูกแต่งตั้งถูกต้องตามกฎหมาย ชื่อ [ไม่ได้ระบุ]* ซึ่งเป็นคนสัญชาติ [ไม่ได้ระบุ] ถือหนังสือเดินทางเลขที่ [ไม่ได้ระบุ] ต่อไปในสัญญานี้อ้างถึงเป็น “ผู้รับจ้าง” ฝ่ายหนึ่ง

    สัญญาฉบับนี้ทำขึ้นระหว่างผู้ว่าจ้างกับผู้รับจ้างเท่านั้น และไม่ถือว่าสัญญาฉบับนี้ได้มีการแต่งตั้งที่ปรึกษาหรือสถาปนิกซึ่งเป็นบุคคลภายนอกแต่อย่างใด

    โดยที่

    (ก) ผู้ว่าจ้างเป็น ____เจ้าของ/ ผู้เช่า____ที่ดิน โฉนดที่ดินเลขที่____เลขที่ดิน____ ตั้งอยู่ ที่____________ (ต่อไปในสัญญานี้เรียกว่า “สถานที่ก่อสร้าง”

    (ข) ผู้ว่าจ้าง ประสงค์จะว่าจ้าง ผู้รับจ้าง เพื่อทำการก่อสร้าง บ้าน หรือ อาคาร ความสูง _____ชั้น มีจำนวนห้องนอน _____ห้องนอน ณ สถานที่ก่อสร้าง โดยมีพื้นที่ใช้สอยทั้งหมดประมาณ_________ตารางเมตร รายละเอียดปรากฏตาม แบบก่อสร้าง เอกสารแนบท้ายสัญญา หมายเลข 1 ต่อไปในสัญญานี้เรียกว่า “งานที่จ้าง” เงื่อนไขและรายละเอียดงานที่จ้างที่จะต้องทำให้เสร็จสิ้นทั้งหมด ปรากฏอยู่ในเอกสาร ดังต่อไปนี้

    เอกสารหมายเลข 1 แบบก่อสร้าง
    เอกสารหมายเลข 2 ใบเสนอราคาของผู้รับจ้าง
    เอกสารหมายเลข 3 รายละเอียดเพิ่มเติมของงานที่จ้าง
    เอกสารอื่น ๆ (ถ้ามี)

    (ค) ผู้รับจ้างตกลงจะเริ่มดำเนินการ งานที่จ้าง ไม่ช้ากว่า วันที่ ______ เดือน________พ.ศ และจะดำเนินงานที่จ้างที่จ้าง ให้เสร็จสิ้นภายใน วันที่______ เดือน_______ พ.ศ ________ต่อไปในสัญญานี้เรียกว่า “วันส่งมอบงาน” โดย งานที่จ้าง จะถือว่าแล้วเสร็จ ต่อเมื่อผู้รับจ้างได้ดำเนินการ งานที่จ้าง เรียบร้อยครบถ้วนทุกประการตามที่กำหนดไว้ในสัญญานี้หรือตามที่จะได้มีการตกลงแก้ไขเปลี่ยนแปลงกัน

    ดังนั้นคู่สัญญาจึงได้ตกลงกัน โดยมีข้อตกลง ดังต่อไปนี้

    ๑. แบบขออนุญาตก่อสร้างและใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร

    ผู้รับจ้างจะต้องยื่นแบบขออนุญาตก่อสร้างและขอรับใบอนุญาตก่อสร้างอาคารตามความจำเป็น ผู้รับจ้างตกลงจะไม่เริ่มดำเนินการ งานที่จ้าง ในสถานที่ก่อสร้างก่อนที่จะได้รับอนุมัติแบบขออนุญาตก่อสร้างและได้รับใบอนุญาตก่อสร้างอาคารเป็นที่เรียบร้อยแล้ว แต่อย่างไรก็ตาม ผู้รับจ้างอาจเริ่มงานที่จ้างก่อนได้รับใบอนุญาตก่อสร้างอาคารแต่จะต้องแจ้งให้เจ้าพนักงานท้องถิ่นทราบอย่างน้อย 48 ชั่วโมงก่อนเริ่มดำเนินงานที่จ้างที่จ้าง

    ๒. ค่าจ้าง

    ๒.๑ ราคาค่าจ้างสำหรับ งานที่จ้าง ผู้ว่าจ้าง และ ผู้รับจ้าง ตกลงกันเป็นเงินทั้งหมดจำนวน __________ บาท ________สตางค์ ถ้วน (รวมภาษีมูลค่าเพิ่ม) ต่อไปในสัญญานี้เรียกว่า “ราคาค่าจ้าง”

    ๒.๒ ราคาค่าจ้างในข้อที่ 2.1 รวมค่าใช้จ่ายของผู้รับจ้างในการจัดเตรียมและดำเนิ นการยื่นแบบขออนุญาตก่อสร้างและขอรับใบอนุญาตก่อสร้างอาคารแล้ว

    ๒.๓ ผู้รับจ้างจะต้องจัดหาบรรดาสัมภาระ อุปกรณ์และเครื่องมือเครื่องใช้ทั้งหมดที่ต้องใช้ในการงาน ทั้งนี้ตามคุณภาพและปริมาณตามที่กำหนดไว้ใน แบบและรายการก่อสร้าง เอกสารแนบท้ายสัญญานี้

    ๒.๔ ค่าจ้าง ให้รวมค่าใช้จ่ายของผู้รับจ้างสำหรับการติดต่อประสานเกี่ยวกับปัญหาต่างๆที่อาจเกิดขึ้น ซึ่งผู้รับจ้างสามารถรู้ได้โดยหากได้พิจารณาตรวจสอบโดยถี่ถ้วนก่อนคู่สัญญาจะได้มีการตกลงราคาค่าจ้างกัน

    ...........................

    Click to download complete (th-en) document

    This is a preview, download the complete contract from here

  • Thai law Ganesh logo

    Property Contracts in Thailand

    Lease, Construction, Mortgage/Loan & Assignment

    Thai property contracts—lease, construction, mortgage/loan, and deed of assignment—are governed by Thailand’s Civil and Commercial Code . The legal effect, formal requirements, and parties’ obligations are primarily set out in Book II (Obligations) and Book III (Specific Contracts). In a civil law system, courts, including the Supreme Court of Thailand—interpret and apply these written rules.

    สรุป: สัญญาเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ของไทย เช่น เช่า, ก่อสร้าง, จำนอง/เงินกู้, และ โอนสิทธิ อยู่ภายใต้ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ต้องปฏิบัติตามแบบ/ขั้นตอนที่กฎหมายกำหนดเพื่อให้มีผลสมบูรณ์

    • Lease: terms over 3 years should be in writing and registered at the Land Office to bind third parties.
    • Construction: align with permits/approvals; define scope, variations, defects, and retention clearly.
    • Mortgage/Loan: mortgages must be registered; loans should have written evidence (e.g., for enforceability).
    • Assignment: specify the rights/obligations transferred and give notice to relevant parties.

    Hire of Property (Lease / Rent / Tenancy in Thailand)

    Leases of immovable property (residential or commercial) are a specific contract under Thailand’s Civil & Commercial Code. The rules cover transferability, formality, duration, and what happens on death of a party.

    Excerpt from a Thai–English lease clause
    Example Thai–English lease wording

    Key rules at a glance

    • Legal nature (flexible personal right): a Thai lease is a contractual right of use. The lessee may sublease, allow occupants, or license use if the lease permits (ให้เช่าช่วง/อนุญาตให้ผู้อื่นใช้ ตามที่สัญญากำหนด).
    • Assignment / sale of remaining term (การโอนสิทธิ์เช่า): moving the remaining term to a new lessee generally needs the lessor’s consent; for registered leases, the assignment should also be registered at the Land Office so it’s effective against third parties.
    • Death & succession (การสืบสิทธิ): by default, Thai law ends a lease on the lessee’s death, but you can keep continuity by adding a clear succession/continuation clause naming heirs or the estate. Practical tip: register more than one lessee (co-lessees) so the surviving lessee continues, or use a juristic person as lessee if appropriate.
    • Change of ownership: a properly made/registered lease generally binds a new owner of the property; a sale by the landlord does not, by itself, terminate the lease.
    • Form & evidence: to sue on a lease there must be written evidence signed by the liable party.
    • Registration: terms over 3 years should be registered on the title deed at the Land Office to bind third parties.
    • Maximum term: a single registered lease term cannot exceed 30 years; any longer period is reduced to 30 years by law.

    Foreign lessees (practical notes)

    Because foreigners generally cannot own land freehold, long-term land leases are common. A lease is a contractual right of use; when a term of over three years is registered at the Land Office on the title deed, it is effective against third parties (functioning similarly to a real right). To strengthen protection, consider adding a right of superficies (สิทธิเหนือพื้นดิน) (subject to Land Office practice) which separates land ownership from ownership of anything built upon the land and, once registered, is a real right that is transferable and inheritable and continues to bind any new owner.

    หมายเหตุ: หากต้องการสิทธิที่ผูกพันกับทรัพย์ ให้พิจารณาเพิ่ม “สิทธิเหนือพื้นดิน” ซึ่งเมื่อจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดินแล้ว เป็นสิทธิในทรัพย์สินที่มีผลผูกพันบุคคลภายนอก สามารถโอนและสืบสิทธิได้ และยังคงผูกพันเจ้าของทรัพย์รายใหม่ด้วย

    See also

    Mortgage & Loan Contracts in Thailand (จำนองและสัญญาเงินกู้)

    Mortgages (จำนอง) and loans (กู้ยืมเงิน) for real estate in Thailand operate under the Civil and Commercial Code. A mortgage secures a debt against property; a loan records the debt and repayment terms. Together, they form a practical framework for private lending secured by land, houses, or condos.

    สรุป: จำนองต้องทำเป็นหนังสือ ระบุทรัพย์ วงเงิน (บาท) และจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดินเพื่อให้มีผลผูกพันบุคคลภายนอก ส่วนสัญญาเงินกู้ ควรมีหลักฐานเป็นหนังสือ โดยเฉพาะเมื่อจำนวนเงินกู้สูง เพื่อความบังคับได้ตามกฎหมาย

    Mortgage (จำนอง): key points

    • Nature: security over property without delivering possession to the mortgagee; gives priority over ordinary creditors.
    • Registration: must be in writing, specify the property, and state a sum certain or maximum secured amount in THB; register at the Land Office to be effective against third parties.
    • Eligible property: immovables (land/house/condo). (Certain registered movables also possible by law.)
    • Who can mortgage: the current owner; conditional titles may be mortgaged subject to the condition.
    • Multiple/third-party security: one obligation can be secured by multiple properties or by a third-party mortgagor.
    • Enforcement safeguards: no automatic transfer of ownership on default (no pactum commissorium); enforcement proceeds per mortgage rules.
    • Second mortgages: later mortgages may be registered; priority follows registration order unless agreed otherwise.

    Loan (สัญญาให้กู้ยืมเงิน): key points

    • Evidence: loans should be evidenced in writing (especially above small thresholds) to be enforceable by legal action.
    • Terms: principal, interest, repayment schedule, and default/late-payment clauses should be clearly stated.
    • Secured vs unsecured: an unsecured loan can be paired with a registered mortgage over land/house/condo for stronger protection.
    • Practical tip: attach copies of IDs/title deed, and keep proof of funds transfers with the signed agreement.

    See also

    Construction / Building Contracts in Thailand (สัญญาก่อสร้าง)

    Home building and renovations in Thailand sit under the Building Control Act, the Town and City Planning Act, and related regulations. The employer–contractor relationship is primarily governed by your construction contract and the Civil & Commercial Code’s chapter on hire of work.

    สรุป: สัญญาก่อสร้างควรกำหนดขอบเขตงาน เอกสารประกอบ ราคาค่าแรง/วัสดุ ระยะเวลา ส่งมอบ การเปลี่ยนแปลงงาน รับประกัน/แก้ไขงาน และการชำระเงินอย่างชัดเจน เพื่อให้บังคับใช้ได้จริง

    Key points to include (SEO & practice)

    • Scope & documents: drawings, specifications, bill of quantities; set document precedence to resolve conflicts.
    • Permits & approvals: who is responsible for obtaining building permits and coordinating with local authorities.
    • Price model: lump-sum, unit-rate, or cost-plus; include provisional sums and how adjustments are valued.
    • Payments: milestones/progress claims, retention (e.g., 5–10%), and evidence required with each claim.
    • Variations (change orders): written instruction, pricing method, and impact on time/cost.
    • Time for completion: program, extensions of time (EOT) criteria, and liquidated damages for delay.
    • Quality & defects: workmanship standards, testing/inspection, Defects Liability Period (DLP), rectification deadlines.
    • Warranties & materials: brand/grade approval, substitution rules, and manufacturer warranties assignment.
    • Insurance & safety: contractor’s all-risks (CAR), third-party liability, and site safety obligations.
    • Handover: practical completion, snag/punch list procedure, as-built drawings, manuals, keys/utilities.
    • Security: performance bond/guarantee (if any) and release conditions.
    • Termination & disputes: default/cure steps, termination rights, governing law (Thai), venue, and language-control clause (Thai–English).

    See also

    Deed of Assignment (โอนสิทธิเรียกร้อง) — Thailand

    A Deed of Assignment lets the assignor transfer contract rights or claims they hold to an assignee (with or without consideration). It states exactly which rights are assigned and from which contract or property, and on what terms.

    สรุป: เอกสาร “โอนสิทธิเรียกร้อง” ใช้โอนสิทธิภายใต้สัญญาหรือทรัพย์สินบางอย่างไปให้อีกฝ่ายหนึ่ง มักต้องมีการ บอกกล่าว หรือ ยินยอม คู่สัญญาที่เกี่ยวข้อง และในกรณีสิทธิการเช่าที่จดทะเบียน ต้องดำเนินการที่สำนักงานที่ดินตามขั้นตอนที่กำหนด

    Key points

    • What you can assign: rights under a contract (e.g., the buyer’s rights under a sale & purchase agreement before title transfer) or a registered lease’s remaining term (สิทธิการเช่าที่จดทะเบียน) subject to the lease terms.
    • Consent & notice: to be effective against the other party to the original contract, an assignment generally requires notice or acceptance by that party. For leases, the lessor’s consent is commonly required by the lease.
    • Registration for leases: assigning a registered lease (over 3 years) should be registered at the Land Office to bind third parties and the new owner of the property.
    • Rights vs. obligations: assignment transfers rights/benefits. Transferring obligations usually needs a novation (tripartite agreement) rather than a simple assignment.
    • Scope & deliverables: specify exactly which rights are assigned, from what date, any consideration, and deliver copies of the underlying contract, IDs, and supporting documents.

    Examples

    • SPA rights: Assignor transfers all rights under a condo SPA to Assignee before Land Office transfer (with seller’s notice/consent).
    • Lease term: Lessee assigns the remaining registered lease term to a new lessee, with lessor’s consent and Land Office registration.
    Thai–English contract sample pages
    Sample bilingual contract layout

  • Investing in real estate in Thailand

    By foreign nationals

    Foreigners can own an apartment in a condominium in Thailand, but ownership of land or land and house is limited to only Thai nationals. It is under the Thailand Land Code Act not possible for foreigners to obtain outright ownership over land and house in Thailand. Foreign land ownership limitations apply but many foreign investors have been duped into believing that they can own land in their own name in Thailand.

  • Land ownership by foreigners in Thailand

    Foreigners are not allowed to own land in Thailand. According to section 86 Land Code Act foreigners may acquire land in Thailand only by virtue of the provision of a treaty providing him with the right to own immovable property. Since 1970 Thailand has no longer any treaty with any country allowing any foreigner to acquire land pursuant to section 86.

  • Land titles: ownership and claims of use or possession

    Land titles for private use can be issued by the Land Department or other government departments in Thailand. The title allows certain private use and grants certain rights to use, possess, own or transfer rights to a specified area of land in Thailand. Only the Chanote or Nor Sor 4 Jor is a true ownership land title deed in Thailand.

  • Apartments and Condominium License

    Buying a condo unit in a building registered under the Condominium Act is not the same as 'buying' a unit in a building having no condominium license under condominium laws nor a condominium registration with the Thailand Land Department. On the outside the buildings could look the same but a true licensed condominium offers actual legal ownership, the other offers possession of the units under a contract structure (not true ownership).

  • What is a right of usufruct in Thailand

    The essence of a right of usufruct (section 1417) is that it transfers the rights of possession, use, enjoyment and management of an immovable property from the owner to the usufructuary (the person granted the right of usufruct). It gives certain strong rights but also obligations that are normally associated with ownership of the property (right of management and obtaining benefits from the property). Usufruct is governed by sections 1417 to 1428 civil and commercial code.

Thai-English contracts (สัญญาไทยสองภาษา) — negotiation-ready. AI-checked, human follow-up.

Sample contracts

When you need a document fast, with key terms during negotiations, prepared by lawyers, or when you want to do it yourself.

Thai contract downloads

กฏหมายไทย isn’t simple

Updated

Popular

Tags

thai-contracts

AI-Checked, Lawyer-Approved
ตรวจสอบด้วย AI • รับรองโดยทนายความไทย
© 2025 Thai Contracts — All rights reserved.