real estate

  • Buying property Funds in escrow

    Buying off plan real estate

    Housing and condominium developers in Thailand and escrow agreements

    Off plan or pre-construction or under construction real estate developments in Thailand are usually financed by the buyers who pay deposits and price installments during the construction directly to the developer who uses these payments to finance the housing or apartment project. In the event of default or bankruptcy of the developer the buyers could lose all monies paid unless his payments were deposited in an escrow account held by a third party

  • Condo Conveyance Tax in Thailand

    Condominium Conveyance Tax

    Ownership transfer tax and fees

    Total transfer fees and taxes involved for the buyer with the transfer of ownership of a condo in Thailand could range from a relatively small amount to a more substantial amount depending on the agreement with the seller. In a sale and purchase of a newly built apartment unit consumer protection laws specify that the developer may only ask up to half of the 2% transfer fees from the buyer, all other taxes, fees and costs involved with ownership registration on the name of the buyer must be born by the developer.

  • Construction contract (สัญญาจ้างก่อสร้างบ้าน)

    A building permit (the official permission to built or alter a structure on a piece of land with a land title deed) is issued by the local 'Or Bor Tor'. The construction plans must comply with the Building Control Act and the Town and City Planning Act and local specifications issued under these acts. The relation between a employer and the contractor in Thailand is governed by the construction agreement with attachments, the civil and commercial code and specifically the sections 587 to 607". Below the first 3 pages of a 13 page contract.

    House Construction Agreement

    THIS AGREEMENTis made on ______ day of _____, 2023.


    1. Mr./ Ms./ Mrs. _____________, residing at _________________________, (hereinafter referred to as the 'Customer') of the one part; and

    2. ____[not specified]____, a Company Limited incorporated under the Laws of Thailand with registration number _______ having its registered address at __/_ _______ _______ _______ _______Thailand through its authorized Director [not specified] a [not specified] national holding passport no. [not specified], hereinafter referred to as the “Contractor” of the other part.

    Click to download complete (th-en) document

    This contract is between the customer and contractor only. A third party consultant or architect has not been appointed.


    (a) The Customer is the ____insert owner/ lessee____ of the land with title deed number ____, land number ____, located at ________ (hereinafter referred to as 'the Site')

    (b) The Customer wishes to employ the Contractor for the construction of a _ storey and _ bedroom house on the Site having a total floor area of approximately ___ square meters as described in the construction drawings attached hereto as Annex I, hereinafter referred to as 'the Work'. A full description of the Work to be done is given in the documents below:

    Annex I Construction drawings
    Annex II Contactor’s quotation
    Annex III Supplemental Specifications
    Other specifications (if any)

    (c) The Contractor will start the Work no later than _insert date_, 20__ and finish it by __insert date__, 20__, hereinafter referred to as 'Time for Completion'. The Work will be finished when the Contractor has properly done everything shown in the description of the Work and any changes to them.

    NOW IT IS HEREBY AGREED as follows::


    The Contractor will apply for any planning permission and building regulations approval or awards that may be needed. The Contractor will not start Work at the Site before any planning permission or awards that are needed have been received. However, the Contractor can start Work before building regulations approval is received but he must to let the local authority know at least 48 hours before he starts.

    2. THE PRICE.

    2.1 The price for the Work is fixed at _________ (___ Hundred _____Thousand) Thai baht (including any VAT), hereinafter referred to as 'the Price'

    2.2. In the Price is included the Contractor's costs for applying for planning permission and building regulations approval or awards.

    2.3 All materials, equipment and accessories required in the Work shall be procured by the Contractor in accordance with the quantity and quality described in the plans specifications attached to this agreement

    2.4 The Price also includes the Contractor's costs of dealing with any unexpected problems which he could have discovered by carrying out a careful inspection before the price was agreed.

    Click to download complete (th-en) document



    สัญญาฉบับนี้ ได้ทำขึ้น ณ วันที่.....................เดือน _______ พ.ศ. 25__


    ๑.นาย / นางสาว / นาง _________ อาศัยอยู่บ้านเลขที่ _________________________________ ต่อไปในสัญญานี้เรียกว่า “ผู้ว่าจ้าง” และอีกฝ่ายหนึ่ง

    ๒. บริษัท [ไม่ได้ระบุ] จำกัด ซึ่งถูกจัดตั้งภายใต้กฎหมายแห่งประเทศไทย มีเลขทะเบียน _____ และมีที่สถานที่ตั้งจดทะเบียนอยู่เลขที่ __/_, _ ____ ________ ____ ____ ___ ประเทศไทย ทางผู้จัดการที่ถูกแต่งตั้งถูกต้องตามกฎหมาย ชื่อ [ไม่ได้ระบุ]* ซึ่งเป็นคนสัญชาติ [ไม่ได้ระบุ] ถือหนังสือเดินทางเลขที่ [ไม่ได้ระบุ] ต่อไปในสัญญานี้อ้างถึงเป็น “ผู้รับจ้าง” ฝ่ายหนึ่ง

    สัญญาฉบับนี้ทำขึ้นระหว่างผู้ว่าจ้างกับผู้รับจ้างเท่านั้น และไม่ถือว่าสัญญาฉบับนี้ได้มีการแต่งตั้งที่ปรึกษาหรือสถาปนิกซึ่งเป็นบุคคลภายนอกแต่อย่างใด


    (ก) ผู้ว่าจ้างเป็น ____เจ้าของ/ ผู้เช่า____ที่ดิน โฉนดที่ดินเลขที่____เลขที่ดิน____ ตั้งอยู่ ที่____________ (ต่อไปในสัญญานี้เรียกว่า “สถานที่ก่อสร้าง”

    (ข) ผู้ว่าจ้าง ประสงค์จะว่าจ้าง ผู้รับจ้าง เพื่อทำการก่อสร้าง บ้าน หรือ อาคาร ความสูง _____ชั้น มีจำนวนห้องนอน _____ห้องนอน ณ สถานที่ก่อสร้าง โดยมีพื้นที่ใช้สอยทั้งหมดประมาณ_________ตารางเมตร รายละเอียดปรากฏตาม แบบก่อสร้าง เอกสารแนบท้ายสัญญา หมายเลข 1 ต่อไปในสัญญานี้เรียกว่า “งานที่จ้าง” เงื่อนไขและรายละเอียดงานที่จ้างที่จะต้องทำให้เสร็จสิ้นทั้งหมด ปรากฏอยู่ในเอกสาร ดังต่อไปนี้

    เอกสารหมายเลข 1 แบบก่อสร้าง
    เอกสารหมายเลข 2 ใบเสนอราคาของผู้รับจ้าง
    เอกสารหมายเลข 3 รายละเอียดเพิ่มเติมของงานที่จ้าง
    เอกสารอื่น ๆ (ถ้ามี)

    (ค) ผู้รับจ้างตกลงจะเริ่มดำเนินการ งานที่จ้าง ไม่ช้ากว่า วันที่ ______ เดือน________พ.ศ และจะดำเนินงานที่จ้างที่จ้าง ให้เสร็จสิ้นภายใน วันที่______ เดือน_______ พ.ศ ________ต่อไปในสัญญานี้เรียกว่า “วันส่งมอบงาน” โดย งานที่จ้าง จะถือว่าแล้วเสร็จ ต่อเมื่อผู้รับจ้างได้ดำเนินการ งานที่จ้าง เรียบร้อยครบถ้วนทุกประการตามที่กำหนดไว้ในสัญญานี้หรือตามที่จะได้มีการตกลงแก้ไขเปลี่ยนแปลงกัน

    ดังนั้นคู่สัญญาจึงได้ตกลงกัน โดยมีข้อตกลง ดังต่อไปนี้

    ๑. แบบขออนุญาตก่อสร้างและใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร

    ผู้รับจ้างจะต้องยื่นแบบขออนุญาตก่อสร้างและขอรับใบอนุญาตก่อสร้างอาคารตามความจำเป็น ผู้รับจ้างตกลงจะไม่เริ่มดำเนินการ งานที่จ้าง ในสถานที่ก่อสร้างก่อนที่จะได้รับอนุมัติแบบขออนุญาตก่อสร้างและได้รับใบอนุญาตก่อสร้างอาคารเป็นที่เรียบร้อยแล้ว แต่อย่างไรก็ตาม ผู้รับจ้างอาจเริ่มงานที่จ้างก่อนได้รับใบอนุญาตก่อสร้างอาคารแต่จะต้องแจ้งให้เจ้าพนักงานท้องถิ่นทราบอย่างน้อย 48 ชั่วโมงก่อนเริ่มดำเนินงานที่จ้างที่จ้าง

    ๒. ค่าจ้าง

    ๒.๑ ราคาค่าจ้างสำหรับ งานที่จ้าง ผู้ว่าจ้าง และ ผู้รับจ้าง ตกลงกันเป็นเงินทั้งหมดจำนวน __________ บาท ________สตางค์ ถ้วน (รวมภาษีมูลค่าเพิ่ม) ต่อไปในสัญญานี้เรียกว่า “ราคาค่าจ้าง”

    ๒.๒ ราคาค่าจ้างในข้อที่ 2.1 รวมค่าใช้จ่ายของผู้รับจ้างในการจัดเตรียมและดำเนิ นการยื่นแบบขออนุญาตก่อสร้างและขอรับใบอนุญาตก่อสร้างอาคารแล้ว

    ๒.๓ ผู้รับจ้างจะต้องจัดหาบรรดาสัมภาระ อุปกรณ์และเครื่องมือเครื่องใช้ทั้งหมดที่ต้องใช้ในการงาน ทั้งนี้ตามคุณภาพและปริมาณตามที่กำหนดไว้ใน แบบและรายการก่อสร้าง เอกสารแนบท้ายสัญญานี้

    ๒.๔ ค่าจ้าง ให้รวมค่าใช้จ่ายของผู้รับจ้างสำหรับการติดต่อประสานเกี่ยวกับปัญหาต่างๆที่อาจเกิดขึ้น ซึ่งผู้รับจ้างสามารถรู้ได้โดยหากได้พิจารณาตรวจสอบโดยถี่ถ้วนก่อนคู่สัญญาจะได้มีการตกลงราคาค่าจ้างกัน


    Click to download complete (th-en) document

    This is a preview, download the complete contract from here

  • Contracts for lease, construction, assignment and mortgage

    Thai Law Ganesha logoLease (rent), construction, mortgage, loan or assignment agreements are as Thai contracts governed by the Civil and Commercial Code of Thailand. The legal effect, legal requirements, the extent of obligations and legal duties of a contract (Thai contract law) is primarily codified laws in Book 2 and 3 of the Civil Code. It must be noted that in a civil law jurisdiction the meaning and interpretation of written laws are explained by the Thai Courts (and the highest Supreme Court of Thailand).Samuiforsale กฏหมายไทย isn’t simple

    Hire of property (lease, rent, tenancy contracts)

    A lease, leasehold, rental or tenancy of an immovable property for residential or commercial purposes in Thailand is as a specific contract governed by the section 'hire of property' in the Civil and Commercial Code. The fundamental principles of hire of property in Thailand are;

    1. a hire of property is a personal right of the lessee and in essence as a contract right not transferable without permission of the owner of the property (section 544);
    2. a hire of property contract is terminated upon death of the lessee, but not upon death of the landlord (section 569);
    3. a hire of property with a period over 3 years must be registered on the title deed at the local land office;
    4. only a written agreement for hire is enforceable by legal action (section 538);
    5. the total registered term for hire of property cannot not exceed 30-years, any longer term is reduced to 30 years (section 540).

    As foreigners are not permitted to own land in Thailand foreigners buying real estate in Thailand often enter into a long term land lease agreement. It should be noted that a land or ground lease in Thailand is in essence a personal contract right of the lessee (and as a personal 'land hire' or 'land tenancy' terminated upon death of the lessee). It is not a real right (or property) attached to the land (but to the lessee). A lease in Thailand is not transferable as an asset but can only be assigned as a contract between different parties. A lease agreement does have aspects of a real right as true lease rights are not terminated upon transfer of ownership of the land or death of the owner but in essence it remains a contract attached to the lessee.

    Foreigners entering into a long term land lease should consider including a right of superficies. A superficies can be compared with a form of leasehold and as a real right it is primarily attached to the land. A right of superficies is not terminated upon death nor upon transfer of the land.thai english lease contract

    The maximum term a foreigner can obtain a 'leasehold' in Thailand is 30 years.

    See also

    Mortgage and loan (contracts for)

    A mortgage is a contract whereby a person, called the mortgagor, assigns a property to another person, called the mortgagee, as security for the performance of an obligation, without delivering the property to the mortgagee. The mortgagee is entitled to be paid out of the mortgaged property in preference to ordinary creditors regardless as to whether or not the ownership of the property has been transferred to a third person.

    A loan is a sum of money which is borrowed and has to be paid back, usually together with an additional amount of money that you have to pay as a charge for borrowing. The loan is specified in a loan agreement. Loans and mortgages are often associated with real estate property, whereby the mortgage is registered with the real estate property as security for the lender.

    See also

    Construction contracts

    Construction of a home in Thailand is primarily governed by the Building Control Act and the Town and City Planning Act and various regulations issued under these acts. The relation between a employer and the contractor in Thailand is primarily governed by the construction contract and the Civil and Commercial Code and especially the chapter 'hire of work'.

    See also

    Deeds of assignment (contracts)

    Deed of Assignment allows one party (the assignor) to legally transfer rights or property they own to someone else (the assignee), either as a gift or in return for a specified amount. The deed of assignment is the legal document or contract stipulating what kind of rights or property has been assigned. The assignor could for example assign his full rights under a sale and purchase agreement (prior to the title transfer) or his leasehold rights under a contract for lease to the assignee.

    Thai contract sample

    The information in this website is made available to give you general information about lease right and building in Thailand and is not intended to be comprehensive nor to provide specific legal advice. We cannot accept responsibility for any inaccuracies, incompleteness of information, errors or omissions in respect of information on our website.

  • Foreign real estate investment options in Thailand

    Investing in real estate in Thailand

    By foreign nationals

    Foreigners can own an apartment in a condominium in Thailand, but ownership of land or land and house is limited to only Thai nationals. It is under the Thailand Land Code Act not possible for foreigners to obtain outright ownership over land and house in Thailand. Foreign land ownership limitations apply but many foreign investors have been duped into believing that they can own land in their own name in Thailand.

  • Land Laws Amendment Act on Alien Ownership

    Land ownership by foreigners in Thailand

    Foreigners are not allowed to own land in Thailand. According to section 86 Land Code Act foreigners may acquire land in Thailand only by virtue of the provision of a treaty providing him with the right to own immovable property. Since 1970 Thailand has no longer any treaty with any country allowing any foreigner to acquire land pursuant to section 86.

  • Land Titles and Owneship Deeds

    Land titles: ownership and claims of use or possession

    Land titles for private use can be issued by the Land Department or other government departments in Thailand. The title allows certain private use and grants certain rights to use, possess, own or transfer rights to a specified area of land in Thailand. Only the Chanote or Nor Sor 4 Jor is a true ownership land title deed in Thailand.

  • Phuket Samui Holiday Apartments

    Apartments and Condominium License

    Buying a condo unit in a building registered under the Condominium Act is not the same as 'buying' a unit in a building having no condominium license under condominium laws nor a condominium registration with the Thailand Land Department. On the outside the buildings could look the same but a true licensed condominium offers actual legal ownership, the other offers possession of the units under a contract structure (not true ownership).

  • Usufruct in Thai property law

    What is a right of usufruct in Thailand

    The essence of a right of usufruct (section 1417) is that it transfers the rights of possession, use, enjoyment and management of an immovable property from the owner to the usufructuary (the person granted the right of usufruct). It gives certain strong rights but also obligations that are normally associated with ownership of the property (right of management and obtaining benefits from the property). Usufruct is governed by sections 1417 to 1428 civil and commercial code.