AGREEMENT TO CREATE THE RIGHT OF SUPERFICIES
สัญญาให้สิทธิเหนือพื้นดิน

บริษัท [ชื่อบริษัท] จำกัด เลขทะเบียนนิติบุคคล [XXXXXXXXXXXX]

สำนักงานใหญ่อยู่เลขที่ [ที่ตั้งสำนักงานใหญ่]

ซึ่งมี [ชื่อนาย/นาง/นางสาวกรรมการ] ดำรงตำแหน่ง [ตำแหน่งกรรมการ] เป็นผู้มีอำนาจลงนามผูกพันบริษัท

(ต่อไปในสัญญานี้เรียกว่า “เจ้าของ”)

รายละเอียดและสำเนาหนังสือรับรองนิติบุคคล รวมทั้งสำเนาบัตรประชาชน/หนังสือเดินทางของกรรมการผู้ลงนาม ปรากฏตามเอกสารหมายเลข 1 แนบท้ายสัญญานี้

[COMPANY NAME] COMPANY LIMITED, Registration No. [XXXXXXXXXXXX]

Registered address: [REGISTERED ADDRESS]

Represented by Mr./Mrs./Ms. [SIGNATORY NAME], Position: [POSITION], authorised signatory

(hereinafter referred to as the “Owner”)

Details and supporting documents, including the company affidavit and a copy of the ID card/passport of the authorised signatory, are attached hereto as Attachment 1.

นาย/นาง/นางสาว [ชื่อเต็มผู้ทรงสิทธิ] อายุ ____ ปี สัญชาติ [สัญชาติ]

ถือบัตรประจำตัวประชาชน/หนังสือเดินทางเลขที่ [XXXXXXXXXX] อยู่บ้านเลขที่ [ที่อยู่]

(ต่อไปในสัญญานี้เรียกว่า “ผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดิน”)

สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน/หนังสือเดินทางของผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินแนบท้ายสัญญานี้เป็นเอกสารหมายเลข 2

ในสัญญานี้ เจ้าของและผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินจะเรียกรวมกันว่า “คู่สัญญา”

Mr./Mrs./Ms. [FULL NAME OF SUPERFICIARY], ____ years of age, [Nationality]

Thai ID card/Passport No. [XXXXXXXXXX], residing at [ADDRESS]

(hereinafter referred to as the “Superficiary”)

A copy of the Superficiary’s Thai ID card/passport is attached hereto as Attachment 2.

In this Agreement, the Owner and the Superficiary shall be referred to collectively as the “Parties”.

ก) เจ้าของเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์โดยชอบด้วยกฎหมายในที่ดิน ซึ่งเป็นโฉนดที่ดินเลขที่ …… เล่มที่ …… หน้า …… เลขที่ดิน …… หน้าสำรวจ ……

ตั้งอยู่ที่ตำบล …… อำเภอ …… จังหวัด …… มีเนื้อที่โดยประมาณ …… ไร่ (…… ตารางเมตร) (“ที่ดิน”)

โดยรายละเอียดปรากฏตามสำเนาโฉนดที่ดิน เอกสารหมายเลข ๓ แนบท้ายสัญญานี้

ข) เจ้าของมีสิทธิเต็มที่ในการให้สิทธิเหนือพื้นดินแก่ผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดิน โดยปราศจากข้อจำกัดหรือข้อผูกมัดใด ๆ

ค) เจ้าของรับรองว่าที่ดินเป็นที่ว่าง และปราศจากภาระผูกพัน การจำนอง หรือสิทธิเรียกร้องใด ๆ ของบุคคลภายนอก

(ง) คู่สัญญาได้ทำสัญญาเช่าที่ดินระยะเวลา ๓๐ ปี แยกต่างหาก ซึ่งกำหนดค่าเช่ารวมสำหรับการใช้ประโยชน์ในที่ดินและการได้รับสิทธิเหนือพื้นดินตามสัญญาฉบับนี้

A) The Owner is the lawful owner of a plot of land holding Title Deed No. ……, Book No. ……, Page ……, Land No. ……, Survey Page ……, located at …… Sub-district, …… District, …… Province, approximately …… Rai (…… Sq.m.) (the “Land”).

A copy of the Title Deed is attached hereto as Attachment 3 and forms an integral part hereof.

B) The Owner has the unrestricted right to grant the Superficiary the right of superficies.

C) The Owner warrants the Land is vacant and free from any encumbrances, claims, mortgages, or third-party rights.

(D) The Parties have entered into a separate 30-year land lease agreement which provides for combined rent for use of the Land and the grant of the right of superficies under this Agreement.

๑.๑ เจ้าของตกลงให้ผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินมีสิทธิเหนือพื้นดินในที่ดิน และให้ผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินมีสิทธิเป็นเจ้าของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูกใด ๆ ที่ปลูกสร้างหรืออยู่บนหรือใต้ที่ดินตามสัญญานี้

๑.๒ ผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินมีสิทธิใช้และได้รับประโยชน์จากที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์ในการอยู่อาศัย การประกอบการพาณิชยกรรม และ/หรือ วัตถุประสงค์อื่นใดอันชอบด้วยกฎหมาย ทั้งนี้เจ้าของยินยอมให้ปลูกสร้างบ้านพักอาศัย อาคารพาณิชย์ หรือสิ่งปลูกสร้างอื่นใดบนที่ดิน

๑.๓ เจ้าของต้องให้ความร่วมมือ (หากจำเป็น) ในการยื่นคำขอใบอนุญาตก่อสร้างหรือใบอนุญาตอื่นใดที่จำเป็น โดยเจ้าของจะไม่เรียกร้องผลประโยชน์ ค่าตอบแทน หรือค่าชดเชยใด ๆ จากผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดิน

๑.๔ เพื่อป้องกันความสงสัย คู่สัญญาตกลงว่าสิทธิเหนือพื้นดินรวมถึงสิทธิในการใช้และได้มาซึ่งประโยชน์จากที่ดินโดยสมบูรณ์เท่าที่กฎหมายอนุญาต รวมถึงการก่อสร้าง การอยู่อาศัย การประกอบการพาณิชยกรรม การปลูกต้นไม้หรือพืชผล การจัดทำภูมิทัศน์ การติดตั้งและบำรุงรักษาสิ่งปรับปรุง การเก็บทรัพย์สิน การเข้าออกและผ่านเข้าออก และการใช้ประโยชน์อื่นใดอันชอบด้วยกฎหมาย โดยสิทธิดังกล่าวเป็นสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ที่ผูกพันที่ดินและโอนต่อได้ตามกฎหมาย

สิทธิในการใช้และได้มาซึ่งประโยชน์จากที่ดินดังกล่าวให้มีผลตราบเท่าที่สิทธิเหนือพื้นดินยังคงจดทะเบียนและมีผลใช้บังคับ และให้ระงับลงโดยอัตโนมัติในวันเดียวกันกับวันที่สิทธิเหนือพื้นดินระงับลงไม่ว่าด้วยเหตุใดก็ตาม

1.1 The Owner agrees to grant the Superficiary the right of superficies over the Land, including the right to own any buildings, structures or plantations constructed upon or under the Land pursuant to this Agreement.

1.2 The Superficiary shall have the right to use and benefit from the Land for residential, commercial and/or any other lawful purpose. The Owner agrees the Superficiary may construct residential buildings, commercial buildings, or any other lawful structures on the Land.

1.3 The Owner shall cooperate with the Superficiary, if applicable, in applying for necessary building permits or approvals. The Owner shall not require any compensation, fees, profits, or other benefits in connection with such cooperation.

1.4 For the avoidance of doubt, the right of superficies includes a full right to use and enjoy the Land to the maximum extent permitted by law, including (without limitation) constructing and maintaining buildings and improvements, residing on the Land, conducting lawful commercial activities, planting trees and crops, landscaping, installing and maintaining fixtures and improvements, storing property, accessing and passing over the Land, and otherwise lawfully using and enjoying the Land. Such rights attach to and run with the Land and may be transferred together with the superficies in accordance with law.

The Superficiary’s rights to use and enjoy the Land shall remain in full force for so long as the right of superficies remains registered and effective, and shall automatically terminate on the same date the right of superficies is extinguished, for whatever reason.

๒.๑ สิทธิเหนือพื้นดินตามข้อ ๑ ให้เริ่มมีผลตั้งแต่วันที่จดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดินที่เกี่ยวข้อง และให้มีผลบังคับเป็นระยะเวลา ๓๐ (สามสิบ) ปี นับแต่วันดังกล่าว

๒.๒ คู่สัญญาตกลงร่วมกันที่จะดำเนินการจดทะเบียนให้แล้วเสร็จ ภายใน ๓๐ (สามสิบ) วันนับแต่วันลงนามในสัญญาฉบับนี้

๒.๓ เมื่อสิ้นสุดระยะเวลาตามข้อ ๒.๑ หากผู้ทรงสิทธิหรือผู้รับโอนมีหนังสือแจ้งประสงค์จะต่ออายุ เจ้าของตกลงโดยเด็ดขาด ไม่อาจเพิกถอนได้ และโดยไม่มีเงื่อนไขว่าจะให้สิทธิเหนือพื้นดินอีกเป็นระยะเวลาเพิ่มเติม ๓๐ ปี หรือระยะเวลาสูงสุดตามกฎหมาย และจะร่วมกันดำเนินการทำสัญญาและจดทะเบียนฉบับใหม่โดยไม่ปฏิเสธ ขัดขวาง หรือถ่วงเวลาโดยไม่มีเหตุอันสมควร

๒.๔ ค่าตอบแทนสำหรับสิทธิเหนือพื้นดินฉบับใหม่ให้ตกลงกันภายหลังโดยสุจริต โดยอ้างอิงอัตราตลาด หากตกลงกันไม่ได้ภายใน ____ วัน ให้แต่งตั้งผู้ประเมินอิสระ ๑ คนเพื่อกำหนดค่าตอบแทน และถือเป็นที่สุด

๒.๕ หากไม่อาจตกลงแต่งตั้งผู้ประเมินภายใน ____ วัน ผู้ทรงสิทธิมีสิทธิแต่งตั้งฝ่ายเดียว และหากเจ้าของไม่ร่วมมือโดยไม่มีเหตุอันสมควรให้ถือว่าผิดสัญญา ทั้งนี้ หากผู้ทรงสิทธิไม่ยอมรับค่าตอบแทนตามผู้ประเมินกำหนด อาจถอนคำขอต่ออายุได้

๒.๖ ภายหลังจากแจ้งตามข้อ ๒.๓ คู่สัญญาจะร่วมกันลงนามและดำเนินการจดทะเบียนฉบับใหม่ให้แล้วเสร็จ ภายใน ๓๐ วันนับแต่วันที่ตกลงค่าตอบแทน หรือภายในระยะเวลาอื่นที่ตกลงกันเป็นหนังสือ

2.1 The right of superficies under Clause 1 shall be effective from the registration date at the relevant Land Office and shall remain in force for thirty (30) years from such date.

2.2 The Parties agree to jointly complete registration at the relevant Land Office within thirty (30) days from the signing date of this Agreement.

2.3 Upon expiry of the term under Clause 2.1, if the Superficiary or any transferee gives written notice of intention to renew, the Owner irrevocably and unconditionally undertakes to grant a new right of superficies for an additional 30 years (or the maximum period permitted by law) and to cooperate in executing and registering the new right without unreasonable refusal, obstruction or delay.

2.4 Consideration for the renewal shall be agreed in good faith based on prevailing market terms. If the Parties cannot agree within ____ days, they shall jointly appoint an independent valuer to determine the consideration, which shall be final and binding.

2.5 If the Parties fail to agree on the valuer within ____ days, the Superficiary may appoint the valuer unilaterally. If the Owner fails to cooperate without reasonable cause, the Owner shall be in breach. If the Superficiary does not accept the consideration determined by the valuer, the Superficiary may withdraw the renewal request.

2.6 Following notice under Clause 2.3, the Parties shall execute the required documents and complete registration of the new right within thirty (30) days from the date they agree the renewal consideration (or within another agreed period in writing).

3. Consideration and Expenses — rent under the separate lease as combined consideration; registration fees and ongoing taxes/charges.

4. Transfer and Inheritance — transferability, inheritance, third-party use/lease of structures, cooperation for registration.

5. Consequences of Extinction & Expropriation — effects on buildings/improvements and compensation structure.

6. Binding Effect on Heirs & Land Restrictions — binding effect; restrictions on owner’s actions during the term.

7. Language — Thai and English; Thai prevails on discrepancy.

8. Severability — invalid provisions do not affect the rest.

9. Default — remedies for breach.

10. Notices — written notice method, address/email, deemed receipt rules.

11. Maintenance and Insurance — maintenance obligations; compliance; optional insurance terms.

12. Entire Agreement and Amendments — full agreement; written amendments only.

13. Dispute Resolution — good-faith negotiation; Thai court jurisdiction.

14. Governing Law — laws of Thailand.

Signature Page — execution blocks for Owner, Superficiary, witnesses; originals for Land Office.

๓. ค่าตอบแทนและค่าใช้จ่าย — ค่าเช่าตามสัญญาเช่าเป็นค่าตอบแทนรวม; ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนและภาษี/ค่าใช้จ่ายระหว่างอายุสิทธิ

๔. การโอนและการรับมรดก — โอน/ตกทอดได้; การให้บุคคลภายนอกใช้/เช่า; ความร่วมมือในการจดทะเบียน

๕. ผลของการสิ้นสุดสิทธิและการเวนคืน — ผลกระทบต่อสิ่งปลูกสร้าง/ค่าชดเชย

๖. ผลผูกพันต่อทายาทและข้อจำกัดเกี่ยวกับที่ดิน — ผูกพันทายาท/ผู้สืบสิทธิ; ข้อจำกัดการกระทำของเจ้าของระหว่างอายุสิทธิ

๗. ภาษาในสัญญา — ไทย–อังกฤษ; หากขัดแย้งให้ยึดภาษาไทย

๘. ข้อสัญญาที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย — ส่วนที่เป็นโมฆะไม่กระทบส่วนอื่น

๙. การผิดสัญญา — สิทธิเรียกร้องค่าเสียหาย/เยียวยา

๑๐. การบอกกล่าวและการติดต่อ — หนังสือ/ไปรษณีย์/อีเมล และการถือว่าได้รับแล้ว

๑๑. การบำรุงรักษาและการประกันภัย — ดูแลอาคาร; ปฏิบัติตามกฎหมาย; ประกันภัย (ถ้าตกลง)

๑๒. สัญญาฉบับสมบูรณ์และการแก้ไขเพิ่มเติม — ข้อตกลงทั้งหมด; แก้ไขต้องทำเป็นหนังสือ

๑๓. การระงับข้อพิพาท — เจรจาโดยสุจริต; ศาลไทยมีอำนาจ

๑๔. กฎหมายที่ใช้บังคับ — กฎหมายไทย

หน้าลงลายมือชื่อ — ลงนามเจ้าของ/ผู้ทรงสิทธิ/พยาน และจัดทำ ๓ ฉบับเพื่อยื่นสำนักงานที่ดิน