สัญญาเช่าที่ดินฉบับนี้ จัดทำขึ้นที่จังหวัด [ ] ประเทศไทย เมื่อวันที่ [วัน] เดือน [เดือน] พ.ศ. [ปี]

This Land Lease Agreement is made at [ ] Province, Thailand, on this [day] of [month], [year].

โดยและระหว่าง / BY AND BETWEEN:

นาย/นาง/นางสาว [ชื่อผู้ให้เช่า] สัญชาติไทย เลขประจำตัวประชาชน / Thai ID No.: [ ], ที่อยู่ / Address: [ ], อีเมล / Email: [ ], โทรศัพท์ / Phone: [ ], ซึ่งต่อไปในสัญญานี้จะเรียกว่า “ผู้ให้เช่า” / hereinafter referred to as the “Lessor”.

สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้าน (ท.ร. ๑๔) ของผู้ให้เช่า แนบเป็นเอกสารแนบท้ายหมายเลข ๑
Certified copies of the Lessor’s Thai ID card and Tabien Baan (Thor.Ror.14) are attached hereto as Attachment 1.

และ / AND

นาย/นาง/นางสาว [ชื่อผู้เช่า] สัญชาติ / Nationality: [ ] เลขประจำตัวประชาชน/หนังสือเดินทางเลขที่ / Thai ID No. or Passport No.: [ ] ที่อยู่ / Address: [ ] อีเมล / Email: [ ] โทรศัพท์ / Phone: [ ]

ซึ่งต่อไปในสัญญานี้จะเรียกว่า “ผู้เช่า” โดยมีสำเนาบัตรประจำตัวประชาชนหรือหนังสือเดินทางของผู้เช่าแนบเป็นเอกสารแนบท้ายหมายเลข ๒
hereinafter referred to as the “Lessee”. A certified copy of the identification card or passport of the Lessee is attached hereto as Attachment 2.

ในสัญญานี้ ผู้ให้เช่าและผู้เช่าจะเรียกรวมกันว่า “คู่สัญญา”

In this Agreement, the Lessor and the Lessee are collectively referred to as the “Parties”.

โดยที่ / WHEREAS:

(ก) ผู้ให้เช่าเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินตามโฉนดที่ดินเลขที่ [ ] เล่ม [ ] หน้า [ ] เลขที่ดิน [ ] หน้าสำรวจ [ ] ตั้งอยู่ที่ตำบล [ ] อำเภอ [ ] จังหวัด [ ] เนื้อที่โดยประมาณ [ ] ไร่ ([ ] ตารางเมตร) ซึ่งต่อไปในสัญญานี้จะเรียกว่า “ที่ดิน”
รายละเอียดปรากฏตามสำเนาโฉนดที่ดิน เอกสารแนบหมายเลข ๓ อันถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาฉบับนี้

(A) The Lessor is the owner of a plot of land identified by Land Title Deed No. [ ], Book No. [ ], Page [ ], Land No. [ ], Survey Page [ ], located at [ ] Sub-district, [ ] District, [ ] Province, with a total area of approximately [ ] Rai ([ ] square metres), hereinafter referred to as the “Land”. Details are as shown in the certified copy of the land title deed attached hereto as Attachment 3, which shall form an integral part of this Agreement.

(ข) ผู้ให้เช่าตกลงให้เช่าที่ดินแก่ผู้เช่า และผู้เช่าตกลงเช่าที่ดินจากผู้ให้เช่า เป็นระยะเวลาเริ่มต้น ๓๐ (สามสิบ) ปี (ซึ่งต่อไปในสัญญานี้จะเรียกว่า “ระยะเวลาการเช่าเบื้องต้น”) และคู่สัญญามีความประสงค์โดยสุจริตที่จะพิจารณาการทำสัญญาเช่าฉบับใหม่ เมื่อครบกำหนดระยะเวลาการเช่าเบื้องต้น เพื่อให้มีระยะเวลาการเช่าต่อเนื่องอีก ๓๐ (สามสิบ) ปี หรือระยะเวลาสูงสุดตามที่กฎหมายไทยที่ใช้บังคับในขณะนั้นอนุญาต ทั้งนี้ เป็นไปตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในข้อ ๓.๒ แห่งสัญญานี้

(B) The Lessor agrees to lease the Land to the Lessee, and the Lessee agrees to lease the Land from the Lessor for an initial term of thirty (30) years (the “Initial Lease Term”). The Parties further express their good faith intention to consider entering into a new lease upon expiry of the Initial Lease Term for an additional period of thirty (30) years, or for the maximum duration then permitted under Thai law, subject to the conditions set out in Clause 3.2 of this Agreement.

ดังนั้น คู่สัญญาจึงได้ตกลงทำสัญญากัน โดยมีข้อความดังต่อไปนี้

NOW, THEREFORE, the Parties hereby agree as follows:

๑. ข้อกำหนดการเช่า
PURPOSE OF LEASE

ผู้เช่าจะใช้หรือได้รับประโยชน์ในที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์ในการพักอาศัย พาณิชยกรรม และ/หรือวัตถุประสงค์อื่นใดอันชอบด้วยกฎหมาย ทั้งนี้ ผู้ให้เช่าตกลงยินยอมให้สามารถก่อสร้างบ้านพักอาศัยหรืออาคารพาณิชย์บนที่ดินดังกล่าวได้ตามกฎหมายและข้อบังคับของทางราชการที่เกี่ยวข้อง

The Lessee shall use and have the benefit of the Land for residential, commercial and/or any other lawful purpose. The Lessor agrees that residential housing or a commercial building complex may be constructed on the Land in compliance with all applicable laws and governmental regulations.

๒. ค่าเช่าและการชำระเงิน
RENT AND PAYMENT

๒.๑ ค่าเช่าสำหรับระยะเวลาการเช่าทั้งหมดตามสัญญานี้เป็นจำนวนเงิน [ ] บาท ([ ] จำนวนเงินตัวอักษร [ ] บาทถ้วน) (“ค่าเช่า”) โดยผู้เช่าจะชำระค่าเช่าทั้งจำนวน ล่วงหน้าครั้งเดียวภายในวันจดทะเบียนสัญญาเช่าตามสัญญานี้ ณ สำนักงานที่ดินที่เกี่ยวข้อง หรือภายใน [ ] วันก่อนวันดังกล่าว แล้วแต่กรณี

การชำระค่าเช่าดังกล่าวให้กระทำด้วยวิธีใดวิธีหนึ่งต่อไปนี้ (ให้คู่สัญญาเลือกวิธีที่ใช้บังคับโดยทำเครื่องหมาย ✓ หน้าข้อที่เลือก)

[ ] โอนเงินผ่านธนาคารเข้าบัญชีของผู้ให้เช่าตามรายละเอียดที่ระบุไว้ในเอกสารแนบท้าย หมายเลข ๔; หรือ
[ ] ชำระโดยเช็คแคชเชียร์ สั่งจ่ายในนามผู้ให้เช่า และส่งมอบให้แก่ผู้ให้เช่าในวันจดทะเบียนสัญญาเช่าที่สำนักงานที่ดิน

ค่าเช่าดังกล่าวถือเป็นจำนวนรวมสุทธิ ซึ่งรวมถึงภาษี ค่าธรรมเนียม และค่าใช้จ่ายอื่นใดตามกฎหมายทั้งหมดแล้ว เว้นแต่จะได้ระบุไว้เป็นอย่างอื่นในสัญญานี้

2.1 The rental for the entire Lease Term under this Agreement is Baht [ ] ([ ] Baht in words) (the “Rent”). The Rent shall be paid as a single lump sum in advance on the date of registration of this Lease at the relevant Land Office, or within [ ] days prior thereto, as the case may be.

Payment of the Rent shall be made by one of the following methods (the applicable method to be selected by ticking the box):
[ ] by bank transfer to the Lessor’s bank account as specified in Attachment 4; or
[ ] by cashier’s cheque payable to the Lessor, to be delivered to the Lessor on the date of registration of this Lease at the Land Office.

The Rent is agreed as an all-inclusive net amount and shall be deemed to include all applicable taxes, fees and charges required by law, unless otherwise specified in this Agreement.

๒.๒ การรวมค่าตอบแทนของสัญญาเช่าและสิทธิเหนือพื้นดิน
คู่สัญญาตกลงว่าค่าเช่าตามที่ระบุไว้ในสัญญานี้เป็นค่าตอบแทนรวมสำหรับการเช่าที่ดินและการให้สิทธิเหนือพื้นดินแก่ผู้เช่า โดยมูลค่าค่าเช่าดังกล่าวได้คำนึงถึงสิทธิของผู้เช่าในการใช้ประโยชน์ในที่ดิน และการเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างหรือการปรับปรุงใด ๆ บนที่ดินตลอดระยะเวลาการเช่าและสิทธิเหนือพื้นดิน

2.2 Combined Consideration for Lease and Superficies
The Parties agree that the Rent stated in this Agreement constitutes a single combined consideration for both the lease of the Land and the granting of the Right of Superficies to the Lessee. The valuation of the Rent takes into account the Lessee’s right to use and enjoy the Land and to own any buildings or other improvements constructed on the Land for the duration of the Lease and the Superficies.

๓. ระยะเวลาการเช่า
LEASE TERM

๓.๑ การเช่าตามสัญญานี้มีระยะเวลา ๓๐ (สามสิบ) ปี หรือระยะเวลาสูงสุดตามที่กฎหมายอนุญาต โดยนับตั้งแต่วันที่คู่สัญญาได้ดำเนินการจดทะเบียนการเช่าที่ดินตามสัญญานี้ ณ สำนักงานที่ดินที่เกี่ยวข้องเรียบร้อยแล้ว

3.1 The term of this Lease shall be a period of thirty (30) years, or the maximum period as permitted by law, commencing from the date on which the Parties have completed the registration of this Land Lease in accordance with this Agreement at the relevant Land Office.

๓.๒ สิทธิในการเช่าต่อ
คู่สัญญารับทราบว่าตามกฎหมายไทย การเช่าไม่อาจมีระยะเวลาเกิน ๓๐ (สามสิบ) ปี แต่สามารถทำสัญญาเช่าฉบับใหม่ได้เมื่อครบกำหนด ผู้ให้เช่าตกลงว่าจะพิจารณาให้เช่าต่อแก่ผู้เช่าโดยสุจริต อีกเป็นระยะเวลา ๓๐ (สามสิบ) ปี หรือระยะเวลาสูงสุดตามที่กฎหมายที่ใช้บังคับในขณะนั้นอนุญาต ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับความตกลงร่วมกันของคู่สัญญาในขณะนั้น และการจดทะเบียนสัญญาเช่าฉบับใหม่ ณ สำนักงานที่ดินที่เกี่ยวข้อง

3.2 Renewal Option
The Parties acknowledge that, under Thai law, a lease may not exceed thirty (30) years, but a new lease may be entered into upon expiration. The Lessor agrees to consider in good faith granting the Lessee a renewal of this Lease for an additional period of thirty (30) years, or the maximum period then permitted by applicable law, subject to the Parties’ mutual agreement at that time and the registration of a new lease agreement at the competent Land Office.

๓.๓ ค่าเช่าสำหรับระยะเวลาการเช่าต่อ
ในกรณีที่คู่สัญญาตกลงทำสัญญาเช่าฉบับใหม่หรือเช่าต่อ ผู้ให้เช่าและผู้เช่าตกลงว่าค่าเช่าสำหรับระยะเวลาการเช่าต่อนั้นให้พิจารณาจากค่าเช่าตลาดที่ยุติธรรม ของที่ดินเปล่าซึ่งมีการใช้ประโยชน์แล้ว โดยไม่รวมมูลค่าของสิ่งปลูกสร้างหรือสิ่งปรับปรุงใด ๆ ที่ผู้เช่าได้ก่อสร้างหรือจัดให้มีขึ้นบนที่ดิน ทั้งนี้ ค่าเช่าตลาดที่ยุติธรรมดังกล่าวให้พิจารณาจากผู้ประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์อิสระที่ได้รับใบอนุญาต ซึ่งคู่สัญญาร่วมกันแต่งตั้ง หากไม่สามารถตกลงกันได้ในการแต่งตั้งผู้ประเมินราคา ให้คู่สัญญาดำเนินการตามที่กฎหมายอนุญาตหรือใช้วิธีการอื่นใดตามที่คู่สัญญาตกลงร่วมกัน

3.3 Rent for Renewal Term
If the Parties agree to enter into a new lease or to renew this Lease, the Parties agree that the Rent for the renewal term shall be based on the fair market rental value of the Land as bare but occupied land, excluding the value of any buildings or other improvements constructed or installed on the Land by the Lessee. Such fair market rental value shall be determined by a licensed independent property valuer jointly appointed by the Parties. If the Parties are unable to agree on the appointment of such valuer, they shall proceed in accordance with applicable law or any other method mutually agreed between them.

๓.๔ การต่ออายุและการคุ้มครองการลงทุน
ผู้เช่าได้แจ้งให้ผู้ให้เช่าทราบ และผู้ให้เช่าได้รับทราบโดยชัดแจ้งว่า ผู้เช่ามีความประสงค์จะลงทุนเป็นจำนวนมากในการพัฒนาที่ดิน รวมถึงแต่ไม่จำกัดเพียง การก่อสร้างอาคารเพื่ออยู่อาศัยหรือประกอบกิจการพาณิชย์ และระบบสาธารณูปโภคที่เกี่ยวข้อง ทั้งสองฝ่ายตกลงร่วมกันว่าสัญญาเช่าฉบับนี้มิใช่การเช่าระยะสั้นทั่วไป แต่เป็นสัญญาที่จัดทำขึ้นบนความเข้าใจร่วมกันว่า ผู้เช่าจะได้รับประโยชน์จากการใช้ที่ดินในระยะยาว ซึ่งสอดคล้องกับขนาดของการลงทุนที่ผู้เช่าจะกระทำลงไป

3.4 Renewal and Investment Protection
The Lessee has informed the Lessor, and the Lessor expressly acknowledges, that the Lessee intends to make substantial investments in the development of the Land, including but not limited to the construction of residential or commercial buildings and related infrastructure. Both Parties agree that this Lease is not an ordinary short-term rental, but is entered into with the mutual understanding that the Lessee shall enjoy long-term use and benefit from the Land, consistent with the scale of the investment to be made.

๓.๕ หากในระหว่างระยะเวลาการเช่า กฎหมายไทยอนุญาตให้จดทะเบียนสัญญาเช่าที่มีระยะเวลานานขึ้น หรืออนุญาตให้ต่ออายุสัญญาเช่าเกินกว่า ๓๐ (สามสิบ) ปี คู่สัญญาตกลงว่าจะดำเนินการจดทะเบียนการต่ออายุหรือขยายระยะเวลาการเช่าตามที่กฎหมายที่เกี่ยวข้องอนุญาต ภายหลังจากที่ผู้เช่าได้ร้องขอ และค่าใช้จ่ายในการดำเนินการดังกล่าวให้เป็นภาระของผู้เช่า ทั้งนี้ ค่าเช่าอาจมีการปรับแก้ตามที่คู่สัญญาตกลงร่วมกัน เพื่อให้เหมาะสมกับระยะเวลาที่ขยายออกไป

3.5 If, during the Lease Term, Thai law permits the registration of a longer lease term or the extension of a lease beyond thirty (30) years, the Parties agree to proceed with such renewal or extension in accordance with applicable law, upon the Lessee’s request and at the Lessee’s cost. In such case, the Rent may be adjusted by mutual agreement to reflect the extended term.

๓.๖ หากเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาการเช่า ไม่สามารถต่ออายุสัญญาเช่าตามที่กฎหมายอนุญาตได้ หรือผู้ให้เช่าไม่ตกลงที่จะต่ออายุสัญญาเช่าไม่ว่าด้วยเหตุผลใด ๆ ผู้ให้เช่าตกลงจะชดเชยให้แก่ผู้เช่าเป็นจำนวนเงินเท่ากับมูลค่าตลาดที่ยุติธรรมของอาคารและสิ่งปลูกสร้างที่ผู้เช่าได้ก่อสร้างหรือจัดให้มีขึ้นบนที่ดินดังกล่าว โดยมูลค่าดังกล่าวให้พิจารณาจากผู้ประเมินราคาอิสระที่คู่สัญญาร่วมกันแต่งตั้ง หากคู่สัญญาไม่สามารถตกลงกันได้ในการแต่งตั้งผู้ประเมินราคา ให้ศาลไทยที่มีอำนาจเป็นผู้กำหนดมูลค่าดังกล่าว หรือมีคำสั่งแต่งตั้งผู้ประเมินราคาตามที่เห็นสมควร ทั้งนี้ ข้อนี้ให้อยู่ภายใต้และไม่กระทบต่อสิทธิของคู่สัญญา ตามสัญญาสิทธิเหนือพื้นดิน (ถ้ามี)

3.6 If, upon expiry of the Lease Term, renewal of this Lease is not permitted under applicable law, or the Lessor, for any reason, does not agree to renew this Lease, the Lessor agrees to compensate the Lessee in an amount equal to the fair market value of the buildings and other improvements constructed or installed by the Lessee on the Land. Such fair market value shall be determined by an independent valuer jointly appointed by the Parties. If the Parties are unable to agree on the appointment of such valuer, the valuation shall be determined, or a valuer shall be appointed, by a competent Thai court. This clause is without prejudice to the Parties’ rights under any registered Right of Superficies (if any).

๔. การจดทะเบียนการเช่า
LEASE REGISTRATION

๔.๑ คู่สัญญาตกลงร่วมกันดำเนินการจดทะเบียนการเช่าตามสัญญานี้ ณ สำนักงานที่ดินที่เกี่ยวข้องให้แล้วเสร็จภายใน ๓๐ (สามสิบ) วัน นับแต่วันที่ลงนามในสัญญานี้

4.1 The Parties agree to jointly arrange and complete the registration of this Lease Agreement at the relevant Land Office within thirty (30) days from the date of signing this Agreement.

๔.๒ ในกรณีที่คู่สัญญาตกลงต่ออายุระยะเวลาการเช่าตามข้อ ๓.๒ ให้ดำเนินการจดทะเบียนการเช่าดังกล่าว ณ สำนักงานที่ดินที่เกี่ยวข้องภายใน ๓๐ (สามสิบ) วัน นับแต่วันครบกำหนดระยะเวลาการเช่าตามสัญญานี้หรือระยะเวลาการเช่าครั้งก่อนหน้าแล้วแต่กรณี

4.2 In the event that the Parties agree to renew the Lease Term pursuant to Clause 3.2, such renewal shall be registered at the relevant Land Office within thirty (30) days from the expiry of the Lease Term or the immediately preceding lease term, as the case may be.

END OF PREVIEW