Introduction

Residential rental agreements in Thailand are primarily governed by the Civil and Commercial Code, Sections 537 to 571. These provisions apply equally to Thai and foreign landlords and tenants and regulate the hire of houses, condominiums, apartments and other residential property.

Most residential rental agreements concern relatively short periods, typically one year, and do not require registration at the Land Office. Although the legal principles are straightforward, disputes often arise because the parties rely on incomplete agreements, fail to document the condition of the property, or misunderstand the limits imposed by Thai law.

This article provides an overview of the legal principles governing residential rental agreements in Thailand. It is intended for both landlords and tenants and should be read together with the relevant rental agreement where applicable.

บทนำ

สัญญาเช่าที่อยู่อาศัยในประเทศไทยอยู่ภายใต้บังคับของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537 ถึง 571 เป็นหลัก บทบัญญัติดังกล่าวใช้บังคับทั้งกับผู้ให้เช่าและผู้เช่าชาวไทยหรือชาวต่างชาติ และครอบคลุมการเช่าบ้าน ห้องชุด อพาร์ตเมนต์ และอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยประเภทอื่น

สัญญาเช่าที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่เป็นสัญญาระยะสั้น โดยทั่วไปมักมีระยะเวลาประมาณหนึ่งปี และไม่ต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน แม้หลักกฎหมายจะไม่ซับซ้อนมาก แต่ข้อพิพาทมักเกิดขึ้นเพราะคู่สัญญาใช้สัญญาที่ไม่ครบถ้วน ไม่ได้บันทึกสภาพทรัพย์สินไว้ชัดเจน หรือเข้าใจข้อจำกัดตามกฎหมายไทยคลาดเคลื่อน

บทความนี้สรุปหลักกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับสัญญาเช่าที่อยู่อาศัยในประเทศไทย เหมาะสำหรับทั้งผู้ให้เช่าและผู้เช่า และควรอ่านประกอบกับสัญญาเช่าที่เกี่ยวข้องตามแต่กรณี

A residential rental agreement grants the tenant the right to occupy and use residential property for an agreed period in return for payment of rent.

The agreement should clearly specify:

• the parties;
• the property being rented;
• the rental period;
• the monthly rent;
• the security deposit;
• payment dates;
• utility charges;
• maintenance obligations;
• termination provisions.

For furnished property, an inventory with photographs is often advisable.

สัญญาเช่าที่อยู่อาศัยเป็นสัญญาที่ให้ผู้เช่ามีสิทธิครอบครองและใช้ทรัพย์สินเพื่ออยู่อาศัยตามระยะเวลาที่ตกลงกัน โดยผู้เช่าตกลงชำระค่าเช่าให้แก่ผู้ให้เช่า

สัญญาควรกำหนดรายละเอียดสำคัญให้ชัดเจน เช่น

• คู่สัญญา
• ทรัพย์สินที่ให้เช่า
• ระยะเวลาการเช่า
• ค่าเช่ารายเดือน
• เงินประกันความเสียหาย
• กำหนดวันชำระเงิน
• ค่าสาธารณูปโภค
• หน้าที่ในการบำรุงรักษาและซ่อมแซม
• เงื่อนไขการบอกเลิกสัญญา

หากเป็นทรัพย์สินที่ให้เช่าพร้อมเฟอร์นิเจอร์ ควรจัดทำรายการทรัพย์สินพร้อมภาพถ่ายประกอบไว้ด้วย

Most residential properties in Thailand are rented by private owners. In these situations the parties have considerable freedom to agree on the terms of the rental agreement, provided they do not conflict with Thai law.

Different considerations apply where the landlord operates residential property as a business. Under the current Contract Committee Notification issued under the Consumer Protection Act, landlords renting out three or more residential units are regarded as commercial operators. Their rental agreements must comply with mandatory consumer protection provisions and certain contractual clauses are prohibited or restricted.

Among other things, these regulations govern matters such as:

• security deposits;
• advance rent;
• early termination rights;
• repair and maintenance obligations;
• mandatory contractual provisions intended to protect residential tenants.

Whether these regulations apply depends upon the nature of the landlord's business and the applicable law, rather than simply the wording of the rental agreement. Private landlords renting one or two residential units remain subject to the Civil and Commercial Code.

The following sections discuss several of these consumer protection rules in more detail.

การให้เช่าที่อยู่อาศัยในประเทศไทยส่วนใหญ่เป็นการให้เช่าโดยเจ้าของทรัพย์สินรายบุคคล ในกรณีดังกล่าว คู่สัญญามีอิสระค่อนข้างมากในการกำหนดเงื่อนไขของสัญญาเช่า ตราบเท่าที่ไม่ขัดต่อกฎหมายไทย

อย่างไรก็ตาม หากผู้ให้เช่าประกอบธุรกิจให้เช่าที่อยู่อาศัย จะมีข้อพิจารณาเพิ่มเติม ตามประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญาฉบับปัจจุบันซึ่งออกตามพระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภค ผู้ให้เช่าที่มีที่อยู่อาศัยให้เช่าตั้งแต่สามหน่วยขึ้นไปถือเป็นผู้ประกอบธุรกิจให้เช่า สัญญาเช่าจึงต้องเป็นไปตามข้อกำหนดคุ้มครองผู้บริโภค และข้อสัญญาบางประเภทถูกห้ามใช้หรือถูกจำกัด

ข้อกำหนดดังกล่าวครอบคลุมเรื่องต่าง ๆ เช่น

• เงินประกัน
• ค่าเช่าล่วงหน้า
• สิทธิในการบอกเลิกสัญญาก่อนครบกำหนด
• หน้าที่เกี่ยวกับการซ่อมแซมและการบำรุงรักษา
• ข้อกำหนดที่ต้องมีในสัญญาเพื่อคุ้มครองผู้เช่าที่อยู่อาศัย

การพิจารณาว่าประกาศดังกล่าวใช้บังคับหรือไม่นั้น ขึ้นอยู่กับลักษณะการประกอบธุรกิจของผู้ให้เช่าและกฎหมายที่ใช้บังคับ ไม่ใช่เพียงข้อความที่ระบุไว้ในสัญญาเช่า เจ้าของทรัพย์สินที่ให้เช่าเพียงหนึ่งหรือสองหน่วยยังอยู่ภายใต้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

ในหัวข้อถัดไปจะอธิบายข้อกำหนดคุ้มครองผู้บริโภคบางประการที่เกี่ยวข้องในทางปฏิบัติ

Residential rental agreements for a period not exceeding three years do not require registration at the Land Office.

Where the agreed lease exceeds three years, registration becomes necessary for the lease to be enforceable beyond the initial three-year period.

For further information on registered long-term leases, Land Office procedures, rights of superficies and practical lease structuring, see our Practical Guide to Long-Term Leases in Thailand.

สัญญาเช่าที่อยู่อาศัยที่มีระยะเวลาไม่เกินสามปี ไม่จำเป็นต้องจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดิน

หากคู่สัญญาตกลงให้เช่าเกินสามปี สัญญาจะต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน จึงจะสามารถบังคับตามกฎหมายได้สำหรับระยะเวลาที่เกินสามปี

รายละเอียดเกี่ยวกับการจดทะเบียนสัญญาเช่าระยะยาว ขั้นตอนของสำนักงานที่ดิน สิทธิเหนือพื้นดิน (Superficies) และการจัดโครงสร้างสัญญาเช่า สามารถศึกษาเพิ่มเติมได้จาก Practical Guide to Long-Term Leases in Thailand

Under Thai law, the maximum lease term is thirty years. Any lease providing for a longer term is automatically reduced by law to thirty years.

Long-term investment leases involving land, ownership of buildings, rights of superficies, succession planning and other practical structuring issues are discussed separately in our Practical Guide to Long-Term Leases in Thailand.

กฎหมายไทยกำหนดให้สัญญาเช่ามีระยะเวลาสูงสุดไม่เกินสามสิบปี หากกำหนดระยะเวลายาวกว่านั้น ระยะเวลาที่เกินจะลดลงเหลือสามสิบปีโดยผลของกฎหมาย

ประเด็นเกี่ยวกับการเช่าระยะยาวเพื่อการลงทุน เช่น การเช่าที่ดิน การเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้าง สิทธิเหนือพื้นดิน (Superficies) การรับช่วงสิทธิ และการจัดโครงสร้างธุรกรรม ได้อธิบายไว้โดยละเอียดใน Practical Guide to Long-Term Leases in Thailand

A residential rental agreement should clearly state the amount of the security deposit, any advance rent, the purpose of the deposit, and the circumstances in which deductions may be made.

For ordinary private residential rentals, the amount of the security deposit is generally a matter of agreement between the landlord and the tenant, subject to general Thai law. In practice, one or two months' rent is commonly used, but the amount should be reasonable in light of the property, furniture, appliances and agreed obligations.

Where the landlord is a commercial residential landlord subject to the Contract Committee Notification under the Consumer Protection Act, additional restrictions apply. Current regulations generally limit the collection of advance rent and security deposit, taken together, to not more than three months' rent for short-term or monthly-paid residential leases. Deductions from the deposit should not be made for ordinary wear and tear or for damage not caused by the tenant.

The agreement should also specify when the deposit must be returned after the tenancy ends. A final inspection, written handover record, inventory and photographs are often the best way to avoid disputes about damage, missing items or cleaning costs.

สัญญาเช่าที่อยู่อาศัยควรกำหนดจำนวนเงินประกัน ค่าเช่าล่วงหน้า วัตถุประสงค์ของเงินประกัน และกรณีที่ผู้ให้เช่าสามารถหักเงินประกันได้ให้ชัดเจน

สำหรับการให้เช่าที่อยู่อาศัยโดยเจ้าของทรัพย์สินรายบุคคลทั่วไป จำนวนเงินประกันมักเป็นเรื่องที่คู่สัญญาตกลงกันเองภายใต้กฎหมายไทย โดยในทางปฏิบัติมักกำหนดเป็นค่าเช่าหนึ่งหรือสองเดือน ทั้งนี้ จำนวนดังกล่าวควรเหมาะสมกับลักษณะของทรัพย์สิน เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ และหน้าที่ที่คู่สัญญาตกลงกัน

หากผู้ให้เช่าเป็นผู้ประกอบธุรกิจให้เช่าที่อยู่อาศัยซึ่งอยู่ภายใต้ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญาตามพระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภค จะมีข้อจำกัดเพิ่มเติมตามกฎหมาย โดยตามหลักเกณฑ์ปัจจุบัน การเรียกเก็บค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันรวมกันโดยทั่วไปต้องไม่เกินค่าเช่าสามเดือน สำหรับสัญญาเช่าระยะสั้นหรือสัญญาที่ชำระค่าเช่าเป็นรายเดือน และไม่ควรหักเงินประกันสำหรับการเสื่อมสภาพจากการใช้งานตามปกติ หรือความเสียหายที่ไม่ได้เกิดจากผู้เช่า

สัญญาควรกำหนดด้วยว่า ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินประกันเมื่อใดหลังสิ้นสุดสัญญา การตรวจสภาพทรัพย์สินในวันส่งมอบคืน บันทึกการส่งมอบ รายการทรัพย์สิน และภาพถ่ายประกอบ มักเป็นวิธีที่ดีที่สุดในการลดข้อพิพาทเกี่ยวกับความเสียหาย สิ่งของที่สูญหาย หรือค่าใช้จ่ายในการทำความสะอาด

For furnished residential property, the rental agreement should ideally be accompanied by an inventory listing the furniture, appliances and other items included in the tenancy. The condition of the property should preferably be recorded by photographs or a written inspection report at the beginning of the lease.

An inventory helps both landlords and tenants distinguish between ordinary wear and tear and actual damage occurring during the tenancy. A final inspection using the same inventory often reduces disputes regarding missing items, repairs or deductions from the security deposit.

Where the landlord is subject to the consumer protection regulations applicable to commercial residential landlords, any deductions from the security deposit should comply with the applicable OCPB rules and should be properly supported.

หากเป็นการให้เช่าที่อยู่อาศัยพร้อมเฟอร์นิเจอร์ ควรจัดทำรายการทรัพย์สินที่ส่งมอบ พร้อมระบุเฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า และทรัพย์สินอื่นที่รวมอยู่ในการเช่า นอกจากนี้ ควรบันทึกสภาพของทรัพย์สินด้วยภาพถ่ายหรือรายงานตรวจรับในวันส่งมอบ

รายการทรัพย์สินและการบันทึกสภาพทรัพย์สินจะช่วยให้สามารถแยกความแตกต่างระหว่างการเสื่อมสภาพจากการใช้งานตามปกติกับความเสียหายที่เกิดขึ้นระหว่างการเช่าได้ การตรวจรับเมื่อสิ้นสุดสัญญาโดยอ้างอิงจากรายการเดียวกัน มักช่วยลดข้อพิพาทเกี่ยวกับทรัพย์สินที่สูญหาย ความเสียหาย หรือการหักเงินประกัน

หากผู้ให้เช่าอยู่ภายใต้กฎหมายคุ้มครองผู้บริโภค การหักเงินประกันควรเป็นไปตามหลักเกณฑ์ของ สคบ. และควรมีหลักฐานประกอบอย่างเหมาะสม

The rental agreement should clearly specify which party is responsible for electricity, water, internet, television services, common area charges and other recurring expenses. Utility meters should preferably be read and recorded both at the commencement and at the end of the tenancy.

Where utilities are charged by the landlord rather than directly by the utility provider, the method of calculation should be clearly stated in the rental agreement. Commercial residential landlords subject to the consumer protection regulations must also comply with the applicable OCPB requirements regarding utility charges and other fees.

Any additional charges, such as cleaning fees, parking charges or replacement of access cards and keys, should also be clearly identified to avoid misunderstandings.

สัญญาเช่าควรกำหนดให้ชัดเจนว่า ผู้ให้เช่าหรือผู้เช่าเป็นผู้รับผิดชอบค่าไฟฟ้า ค่าน้ำ ค่าอินเทอร์เน็ต ค่าโทรทัศน์ ค่าส่วนกลาง และค่าใช้จ่ายประจำอื่น ๆ รวมทั้งควรบันทึกเลขมิเตอร์เมื่อเริ่มต้นและเมื่อสิ้นสุดการเช่า

หากผู้ให้เช่าเป็นผู้เรียกเก็บค่าสาธารณูปโภคแทนหน่วยงานผู้ให้บริการ ควรระบุวิธีการคำนวณค่าใช้จ่ายไว้ในสัญญาอย่างชัดเจน ทั้งนี้ ผู้ประกอบธุรกิจให้เช่าที่อยู่ภายใต้กฎหมายคุ้มครองผู้บริโภคต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดของ สคบ. ที่เกี่ยวข้องกับการเรียกเก็บค่าสาธารณูปโภคและค่าธรรมเนียมต่าง ๆ

ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม เช่น ค่าทำความสะอาด ค่าที่จอดรถ หรือค่าทดแทนบัตรผ่านและกุญแจ ควรกำหนดไว้ในสัญญาอย่างชัดเจน เพื่อลดข้อโต้แย้งในภายหลัง

The rental agreement should clearly distinguish between repairs that remain the responsibility of the landlord and damage for which the tenant is responsible.

Ordinary wear and tear, routine maintenance and damage caused by the tenant are separate issues and should be dealt with accordingly. The agreement should also specify who is responsible for utilities, air-conditioning servicing, gardening, swimming pool maintenance and similar recurring expenses where applicable.

For furnished property, an inventory supported by photographs at the beginning of the tenancy is often one of the most effective ways to avoid disputes when the property is returned.

สัญญาเช่าควรกำหนดให้ชัดเจนว่า การซ่อมแซมประเภทใดเป็นหน้าที่ของผู้ให้เช่า และความเสียหายประเภทใดที่ผู้เช่าต้องรับผิดชอบ

การเสื่อมสภาพจากการใช้งานตามปกติ การบำรุงรักษาทั่วไป และความเสียหายที่เกิดจากการกระทำของผู้เช่า เป็นคนละกรณีกันและควรกำหนดแนวทางรับผิดชอบไว้ให้ชัดเจน นอกจากนี้ ควรระบุด้วยว่าใครเป็นผู้รับผิดชอบค่าสาธารณูปโภค การล้างเครื่องปรับอากาศ การดูแลสวน การบำรุงรักษาสระว่ายน้ำ และค่าใช้จ่ายประจำอื่น ๆ หากมี

หากเป็นการเช่าพร้อมเฟอร์นิเจอร์ การจัดทำรายการทรัพย์สินพร้อมภาพถ่ายตั้งแต่วันส่งมอบ จะช่วยลดข้อพิพาทเมื่อสิ้นสุดสัญญาเช่าได้อย่างมาก

Unless otherwise agreed, a fixed-term residential rental agreement cannot generally be terminated unilaterally before expiry without legal consequences. Rental agreements therefore commonly contain provisions dealing with early termination, notice periods, forfeiture of the security deposit or agreed compensation.

Where the landlord is subject to the consumer protection regulations applicable to commercial residential landlords, additional statutory protections may apply. Under the current Contract Committee Notification, a residential tenant is generally entitled to terminate the agreement after at least half of the agreed lease term has elapsed by giving the required statutory notice. Any contractual provision providing less protection is generally unenforceable.

Both landlords and tenants should therefore ensure that any early termination clause complies with the applicable law, particularly where the landlord operates three or more residential units.

โดยทั่วไป สัญญาเช่าที่อยู่อาศัยซึ่งกำหนดระยะเวลาไว้แน่นอน ไม่สามารถบอกเลิกก่อนครบกำหนดได้โดยฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง เว้นแต่จะมีข้อตกลงหรือเหตุที่กฎหมายกำหนด ดังนั้น สัญญาเช่ามักกำหนดเงื่อนไขเกี่ยวกับการบอกเลิกก่อนกำหนด ระยะเวลาการแจ้งล่วงหน้า การริบเงินประกัน หรือค่าชดเชยไว้โดยชัดเจน

หากผู้ให้เช่าเป็นผู้ประกอบธุรกิจให้เช่าที่อยู่ภายใต้ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา ผู้เช่าอาจได้รับความคุ้มครองเพิ่มเติมตามกฎหมาย โดยทั่วไป ผู้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้เมื่อพ้นกึ่งหนึ่งของระยะเวลาการเช่าแล้ว โดยปฏิบัติตามเงื่อนไขการแจ้งล่วงหน้าที่กฎหมายกำหนด ข้อสัญญาที่ให้ความคุ้มครองน้อยกว่าที่กฎหมายกำหนด อาจไม่มีผลใช้บังคับ

ผู้ให้เช่าและผู้เช่าจึงควรตรวจสอบให้แน่ใจว่าข้อกำหนดเกี่ยวกับการบอกเลิกสัญญาก่อนกำหนดสอดคล้องกับกฎหมายที่ใช้บังคับ โดยเฉพาะกรณีที่ผู้ให้เช่าเป็นผู้ประกอบธุรกิจให้เช่าที่อยู่อาศัยตั้งแต่สามหน่วยขึ้นไป

Residential rental agreements should not be confused with short-term accommodation offered through platforms such as Airbnb.

While residential rental agreements are primarily governed by the Civil and Commercial Code, short-term accommodation may also be subject to the Hotel Act, condominium regulations, juristic person rules and local administrative requirements.

As a general rule, accommodation offered for periods of less than thirty days may be regarded as hotel business requiring a licence or a statutory exemption. By contrast, rentals of thirty days or more are generally treated as residential leases, although other legal requirements may still apply.

For a detailed discussion of Airbnb, the Hotel Act, condominium rules, TM30 reporting obligations and related legal issues, see our article Airbnb in Thailand – Legal Guide.

การเช่าที่อยู่อาศัยตามปกติไม่ควรสับสนกับการให้ที่พักระยะสั้นผ่านแพลตฟอร์ม เช่น Airbnb

แม้ว่าสัญญาเช่าที่อยู่อาศัยจะอยู่ภายใต้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์เป็นหลัก แต่การให้ที่พักระยะสั้นอาจอยู่ภายใต้พระราชบัญญัติโรงแรม ข้อบังคับของอาคารชุด ระเบียบของนิติบุคคลอาคารชุด และข้อกำหนดของหน่วยงานราชการที่เกี่ยวข้อง

โดยทั่วไป การให้เช่าที่พักเป็นระยะเวลาน้อยกว่า 30 วัน อาจเข้าข่ายการประกอบธุรกิจโรงแรมซึ่งต้องได้รับใบอนุญาตหรือได้รับยกเว้นตามกฎหมาย ส่วนการให้เช่าตั้งแต่ 30 วันขึ้นไป โดยทั่วไปจะถือเป็นการเช่าที่อยู่อาศัย แม้ยังอาจต้องปฏิบัติตามกฎหมายและข้อกำหนดอื่นที่เกี่ยวข้อง

รายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับ Airbnb พระราชบัญญัติโรงแรม ข้อบังคับอาคารชุด การแจ้งที่พัก TM30 และประเด็นกฎหมายที่เกี่ยวข้อง สามารถศึกษาได้จากบทความ Airbnb in Thailand – Legal Guide

A tenant may not assign the rental agreement or sublet the property without the consent of the landlord unless the agreement expressly provides otherwise.

Where subletting is intended, this should be clearly addressed in the rental agreement.

ผู้เช่าไม่สามารถโอนสิทธิการเช่าหรือให้บุคคลอื่นเช่าช่วงได้ หากไม่ได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่า เว้นแต่สัญญาเช่าจะกำหนดไว้โดยชัดแจ้งเป็นอย่างอื่น

หากคู่สัญญาประสงค์ให้สามารถให้เช่าช่วงได้ ควรกำหนดเรื่องดังกล่าวไว้ในสัญญาเช่าอย่างชัดเจน

The sale of the property does not necessarily terminate a registered lease.

However, only rights recognised by Thai lease law bind a purchaser of the property. Contractual arrangements extending beyond ordinary lease rights may remain enforceable only between the original parties.

การขายหรือโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ให้เช่า ไม่จำเป็นต้องทำให้สัญญาเช่าที่จดทะเบียนไว้สิ้นสุดลง

อย่างไรก็ตาม มีเพียงสิทธิที่กฎหมายไทยรับรองว่าเป็นสิทธิการเช่าเท่านั้นที่ผูกพันผู้รับโอนกรรมสิทธิ์รายใหม่ ข้อตกลงบางประการที่เกินกว่าสิทธิการเช่าตามปกติ อาจมีผลใช้บังคับเฉพาะระหว่างคู่สัญญาเดิมเท่านั้น

Residential rental agreements are primarily contractual rights.

The legal consequences following the death of the tenant depend upon the terms of the agreement and the applicable law. Where continuation by family members is important, this should be addressed expressly in the rental agreement.

สัญญาเช่าที่อยู่อาศัยโดยหลักเป็นสิทธิที่เกิดจากสัญญา

ผลทางกฎหมายเมื่อผู้เช่าเสียชีวิตขึ้นอยู่กับข้อกำหนดในสัญญาเช่าและกฎหมายที่ใช้บังคับ หากต้องการให้สมาชิกในครอบครัวสามารถใช้สิทธิต่อไปได้ ควรกำหนดเรื่องนี้ไว้ในสัญญาเช่าอย่างชัดเจน

• Practical Guide to Long-Term Leases
• Residential Home Rental Agreement
• Condominium Rental Agreement
• Airbnb in Thailand
• Civil and Commercial Code Sections 537–571

• คู่มือสัญญาเช่าระยะยาวในประเทศไทย
• สัญญาเช่าบ้าน
• สัญญาเช่าห้องชุด
• Airbnb ในประเทศไทย
• ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537–571

The English translation of Sections 537 to 571 of the Civil and Commercial Code is reproduced below for reference.

คำแปลภาษาอังกฤษของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537 ถึง 571 ได้นำมาแสดงไว้ด้านล่างเพื่อใช้เป็นข้อมูลอ้างอิง

Thai law recognises the contractual rights of both landlords and tenants. In practice, however, residential tenancy disputes often involve relatively modest financial amounts, making formal legal proceedings time-consuming and disproportionate to the value of the dispute.

Where the landlord is subject to the consumer protection regulations applicable to commercial residential landlords, tenants may submit complaints to the Office of the Consumer Protection Board (OCPB). Although this may provide an additional avenue for resolving disputes, it does not guarantee a particular outcome and does not replace court proceedings.

Where the rental agreement falls outside the consumer protection regulations, disputes are generally governed by the Civil and Commercial Code and must usually be resolved through negotiation or, where necessary, legal proceedings. For this reason, a clear written rental agreement remains one of the most effective forms of protection for both landlord and tenant.

กฎหมายไทยรับรองสิทธิและหน้าที่ของทั้งผู้ให้เช่าและผู้เช่าตามสัญญา อย่างไรก็ตาม ในทางปฏิบัติ ข้อพิพาทเกี่ยวกับการเช่าที่อยู่อาศัยมักมีมูลค่าไม่สูงนัก ทำให้การดำเนินคดีอาจใช้เวลานานและมีค่าใช้จ่ายเมื่อเทียบกับมูลค่าของข้อพิพาท

หากผู้ให้เช่าอยู่ภายใต้กฎหมายคุ้มครองผู้บริโภคที่ใช้กับผู้ประกอบธุรกิจให้เช่าที่อยู่อาศัย ผู้เช่าอาจยื่นเรื่องร้องเรียนต่อสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ได้ อย่างไรก็ตาม การร้องเรียนดังกล่าวไม่ได้รับประกันว่าจะได้รับผลตามที่ร้องขอ และไม่ใช่การทดแทนการดำเนินคดีตามกฎหมาย

ในกรณีที่สัญญาเช่าไม่อยู่ภายใต้กฎหมายคุ้มครองผู้บริโภค สิทธิและหน้าที่ของคู่สัญญาจะเป็นไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์เป็นหลัก ดังนั้น การจัดทำสัญญาเช่าที่ชัดเจนและครบถ้วนตั้งแต่ต้น จึงเป็นวิธีที่ดีที่สุดในการลดข้อพิพาทและคุ้มครองทั้งผู้ให้เช่าและผู้เช่า