Thai–English SPA for Land + House
สัญญาจะซื้อจะขาย ที่ดินพร้อมบ้าน (สองภาษา)
This bilingual Sale & Purchase Agreement (“SPA”) is built for private transactions involving land with a detached house in Thailand. It sets out the essentials so both parties know exactly what must happen before ownership changes hands: title deed & encumbrance checks, building permit/registration, utilities transfer, taxes/fees split, handover, and possession.
สรุปย่อ (ภาษาไทย): สัญญาจะซื้อจะขาย “ที่ดินพร้อมบ้าน” แบบสองภาษา ไทย–อังกฤษ ครอบคลุมราคา กำหนดชำระเงิน เงื่อนไขก่อนโอน การตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ที่ดิน (โฉนด/น.ส.3ก.) ภาระผูกพัน จดทะเบียนอาคาร/เลขที่บ้าน/ทะเบียนบ้าน การโอ สาธารณูปโภค การแบ่งภาษีและค่าธรรมเนียม และขั้นตอนโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน เน้นคุ้มครองผู้ซื้อด้วยเงื่อนไขมัดจำ รายการทรัพย์/เฟอร์นิเจอร์แนบท้าย และการรับประกัน/แก้ไขงาน (snag list) แก้ไขได้ (DOCX) พร้อมคู่มือ DIY และชุดข้อสัญญาทางเลือก
หมายเหตุ: ชาวต่างชาติถือครองที่ดินไม่ได้ตามกฎหมายไทย แต่สามารถใช้โครงสร้างที่ชอบด้วยกฎหมายสำหรับอาคาร (เช่น สิทธิเหนือพื้นดิน/สิทธิเก็บกิน/เช่าระยะยาว) โปรดขอคำแนะนำก่อนทำสัญญา
Sellers who are unsure about title, building approvals, or utilities are often reluctant to sign a detailed SPA. Using this agreement surfaces issues early (e.g., undisclosed liens, unregistered extensions, missing building permits, access/servitudes, unpaid taxes or utilities) while your deposit terms still protect you.
What You Get / คุณจะได้รับอะไรบ้าง
- Complete core agreement (DOCX): bilingual Thai–English SPA with placeholders for land, house, price, and parties.
- DIY instruction guide (PDF): step-by-step from offer to Land Office transfer (documents, timelines, who pays what).
- Alternative clause pack (DOCX): escrow, staged payments, walk-away deadlines, penalty rates, defect holdbacks, furniture schedules, etc.
- สัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ฉบับหลัก (DOCX): ภาษาไทย–อังกฤษ พร้อมช่องเว้นสำหรับที่ดิน บ้าน ราคา และคู่สัญญา
- คู่มือขั้นตอนแบบทำเอง (PDF): ตั้งแต่การยื่นข้อเสนอจนถึงโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน (เอกสาร ระยะเวลา และผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่าย)
- ชุดเงื่อนไขทางเลือก (DOCX): เช่น เอสโครว์ การแบ่งชำระเป็นงวด ระยะเวลายกเลิกสัญญา ค่าปรับ การกันเงินเผื่อความชำรุด บัญชีรายการเฟอร์นิเจอร์ เป็นต้น
Key Clauses You Can Customize / เงื่อนไขสำคัญที่คุณปรับให้เหมาะได้
- Property details: title deed type (Chanote โฉนด / Nor Sor 3 Gor น.ส.3 ก.), title no., survey, right-of-way / servitudes, land use/zoning.
- House details: building permit & completion certificate, house registration number (เลขที่บ้าน), blue house book (ทะเบียนบ้านเล่มสีน้ำเงิน), registered floor area, additions/extensions, as-built drawings.
- Fixtures & fittings: detailed inventory schedules (built-ins, appliances, furniture) with condition notes.
- Price & payments: deposit, milestones, escrow/trust account, proof-of-funds, currency/FX handling.
- Conditions precedent: clean title, no encumbrances (mortgage/lease/lis pendens), company approvals (if seller is a company), meter readings and arrears cleared, building conformity with permits.
- Taxes & fees allocation: transfer fee, stamp duty / specific business tax, withholding tax, meter transfer fees.
- Defects & handover: pre-transfer inspection, snag list with cure periods, retention/holdback until completion, handover of keys/remotes/manuals.
- Transfer & possession: Land Office venue, original title/permits/ID, vacant possession, utility transfers (PEA/MEA, PWA, internet).
- Default & remedies: deposit forfeiture/refund, cure periods, interest/penalties, termination.
- Dispute resolution & governing law: Thai jurisdiction, language-control clause, notices.
- รายละเอียดทรัพย์สิน: ประเภทเอกสารสิทธิ (โฉนดที่ดิน (Chanote) / น.ส.3 ก. (Nor Sor 3 Gor)) เลขที่โฉนด/เอกสารสิทธิ ข้อมูลรังวัด ทางจำเป็น/ภาระจำยอม การใช้ประโยชน์ที่ดินและผังเมือง
- รายละเอียดตัวบ้าน: ใบอนุญาตก่อสร้างและใบรับรองการก่อสร้างแล้วเสร็จ เลขที่บ้าน ทะเบียนบ้านเล่มสีน้ำเงิน พื้นที่ใช้สอยที่จดทะเบียน ส่วนต่อเติม/ดัดแปลง และแบบก่อสร้างตามจริง (as-built drawings)
- ทรัพย์ที่ติดมากับบ้าน: บัญชีรายละเอียดทรัพย์สินอย่างละเอียด (งานบิลท์อิน เครื่องใช้ไฟฟ้า เฟอร์นิเจอร์) พร้อมบันทึกสภาพของแต่ละรายการ
- ราคาและการชำระเงิน: เงินมัดจำ งวดการชำระ การใช้บัญชีเอสโครว์/ทรัสต์ หลักฐานแสดงที่มาหรือความพร้อมของเงิน และการกำหนดสกุลเงิน/อัตราแลกเปลี่ยน
- เงื่อนไขก่อนโอน (Conditions Precedent): โฉนดปลอดภาระ ไม่มีภาระผูกพัน (เช่น จำนอง สัญญาเช่า หรือคดีที่ฟ้องเกี่ยวกับทรัพย์) การอนุมัติจากบริษัทหากผู้ขายเป็นนิติบุคคล การตรวจมิเตอร์และชำระหนี้ค้างทั้งหมด และการก่อสร้างเป็นไปตามใบอนุญาต
- การแบ่งหน้าที่ชำระภาษีและค่าธรรมเนียม: ค่าธรรมเนียมการโอน อากรแสตมป์/ภาษีธุรกิจเฉพาะ ภาษีหัก ณ ที่จ่าย และค่าธรรมเนียมโอนมิเตอร์ต่าง ๆ
- ความชำรุดบกพร่องและการส่งมอบ: การตรวจบ้านก่อนโอน รายการงานแก้ไข (snag list) พร้อมกำหนดเวลาแก้ไข เงินประกันหรือการกันเงินไว้จนกว่างานเสร็จ และการส่งมอบกุญแจ รีโมต และคู่มือใช้งาน
- การโอนและการครอบครอง: สำนักงานที่ดินที่ใช้ดำเนินการโอน การนำโฉนด ใบอนุญาต และบัตรประชาชนฉบับจริงไปใช้ดำเนินการ การส่งมอบทรัพย์ปลอดผู้ครอบครอง และการโอนผู้ใช้บริการสาธารณูปโภค (ไฟฟ้า ประปา อินเทอร์เน็ต)
- การผิดสัญญาและการเยียวยา: การริบหรือคืนเงินมัดจำ ระยะเวลาให้แก้ไขการผิดนัด ดอกเบี้ยและค่าปรับ และการเลิกสัญญา
- การระงับข้อพิพาทและกฎหมายที่ใช้บังคับ: ให้ศาลไทยมีอำนาจพิจารณา ข้อกำหนดว่าข้อความภาษาใดใช้บังคับเมื่อข้อความต่างกัน และวิธีการ/ที่อยู่สำหรับการส่งหนังสือแจ้งต่าง ๆ
House-Specific Due Diligence (Thailand) / การตรวจสอบสถานะตัวบ้านโดยเฉพาะ (ประเทศไทย)
- Building permit & registration: confirm the house is built per permit; register additions/extensions to avoid transfer delays.
- House book (ทะเบียนบ้าน): clarify vacant possession and removal or transfer of any household registrations on completion.
- Utilities: seller clears arrears; meter numbers/readings recorded; transfer or new connections arranged.
- Common areas / estates: obtain juristic person letter (if gated estate) confirming no unpaid fees and allowing purchaser registration.
- Foreign buyers: foreigners cannot own land freehold; if purchasing a house structure only, use a lawful structure (e.g., registered lease, superficies สิทธิเหนือพื้นดิน, or usufruct) — seek advice before signing.
- ใบอนุญาตก่อสร้างและการจดทะเบียน: ตรวจสอบว่าการก่อสร้างบ้านเป็นไปตามใบอนุญาต และดำเนินการจดทะเบียนส่วนต่อเติม/ขยายอาคารเพื่อหลีกเลี่ยงความล่าช้าในการโอน
- ทะเบียนบ้าน: ระบุให้ชัดเจนว่าจะส่งมอบบ้านแบบปลอดผู้พักอาศัย และดำเนินการย้ายหรือจำหน่ายชื่อผู้อยู่ในทะเบียนบ้านให้เรียบร้อยเมื่อโอนกรรมสิทธิ์
- สาธารณูปโภค: ผู้ขายต้องชำระหนี้ค้างทั้งหมด บันทึกเลขที่และเลขหน่วยมิเตอร์ และจัดการโอนมิเตอร์หรือขอเปิดใช้ใหม่ให้เรียบร้อย
- พื้นที่ส่วนกลาง/หมู่บ้านจัดสรร: ขอหนังสือรับรองจากนิติบุคคล (หากเป็นโครงการที่มีนิติบุคคล) ยืนยันว่าไม่มีค่าส่วนกลางค้างชำระ และอนุญาตให้ผู้ซื้อจดทะเบียนเป็นเจ้าของ/ผู้พักอาศัย
- ผู้ซื้อต่างชาติ: ชาวต่างชาติไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดินแบบฟรีโฮลด์ได้ หากซื้อเฉพาะตัวบ้านควรใช้โครงสร้างทางกฎหมายที่ถูกต้อง (เช่น สัญญาเช่าที่ดินจดทะเบียน สิทธิเหนือพื้นดิน (superficies สิทธิเหนือพื้นดิน) หรือสิทธิเก็บกิน (usufruct)) และควรขอคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญก่อนลงนามในสัญญา
Format & Support / รูปแบบเอกสารและการสนับสนุน
- Editable files: DOCX (SPA + clause pack); PDF (DIY guide).
- Bilingual drafting: clear Thai–English wording suitable for use with Thai authorities.
- Support options: AI-checked template with optional human follow-up by Thai lawyers.
- ไฟล์แก้ไขได้: DOCX (สัญญาซื้อขาย + ชุดเงื่อนไขเพิ่มเติม) และ PDF (คู่มือทำเอง)
- การร่างสองภาษา: ข้อความภาษาไทย–อังกฤษชัดเจน เหมาะสำหรับใช้กับหน่วยงานทางราชการไทย/สำนักงานที่ดิน
- ตัวเลือกการสนับสนุน: เทมเพลตตรวจสอบเบื้องต้นด้วยระบบ AI พร้อมตัวเลือกให้ทนายความไทยตรวจทานต่อ
Note: This SPA template is practice-oriented and designed for self-completion in standard resale scenarios.
Complex zoning, unregistered extensions, company sellers, or cross-border ownership structures may require tailored legal advice.
